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Newsletter #13
Deutschland, den 25. November 2013

Hallo,

früher galten Bundesschatzbriefe als sichere Anlagemöglichkeit, heute sollen es nach dem Willen der Immobilienwirtschaft anscheinend Immobilien sein. Denn als Reaktion auf die in den Koalitionsverhandlungen diskutierte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip als Grundlage dafür, wer denn nun den Immobilienmakler zu bezahlen habe, treten beeindruckende Ideen und Argumente in den Vordergrund, die dem Vermieter alle Risiken, die mit einer Immobilie einhergehen, nehmen sollen. Dass dies oftmals viel einfacher durch einen fairen Umgang miteinander erreicht werden könnte, bleibt außen vor.

Interessant und richtungsweisend finden wir dagegen die Idee, Wohngebäude in Städten so zu bauen, dass sie sich für unterschiedliche Bedarfe und Lebensabschnitte nutzen lassen. Wenn das dann noch mit einer lebendigen, einladenden und Geborgenheit vermittelnden Bauweise umgesetzt wird, ist ein großer Schritt in die Zukunft getan.

Beste Grüße,
Jan Wegener
Gründer + Initiator

Den Mieter zur Kasse bitten

Ein Fachartikel, der auf der Seite des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft Mehrwert- & Servicegesellschaft mbH veröffentlich wurde (für den Inhalt ist der Bundesverband nicht verantwortlich, auch wenn dessen Geschäftsführer der Autor ist), beschreibt, wie Vermieter die Maklerkosten auch bei einem Bestellerprinzip dem Mieter aufdrücken können. Der Plan ist ganz einfach: Man erhöhe einfach für einen gewissen Zeitraum die Miete, bis die Maklercourtage abbezahlt ist, und verhindere, dass der Mieter in dieser Zeit kündigen darf. Der BGH hat durch seine Urteilssprechung eine maximale Bindung von vier Jahren für Mietverträge als zulässig erklärt.

Ein denkbares Verkaufsargument für diese Vertragsform wird gleich mitgeliefert: Der Mieter muss unter diesen Umständen nicht befürchten, in dieser Zeit wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden (ob das Bestand hat, können wir allerdings nicht beurteilen). Entscheiden sich Vermieter allerdings für diesen Weg, dann wird das Haus oder die Wohnung teurer als vergleichbare Objekte und angesichts erwarteter flexibler Arbeitnehmer unattraktiver, je länger die Bindung besteht. Die Kündigungsfrist zu verkürzen, macht die Wohnung nicht unbedingt attraktiver, denn dann müsste die Miete höher ausfallen. Es scheint also so zu sein, als wenn dieses Modell eigentlich zum Scheitern verurteilt sei.

(c) Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/(c) Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/

Eigentlich! Denn nach wie vor gibt es in den attraktiven Lagen ein zu geringes Angebot, so dass die Bereitschaft für Kompromisslösungen bei den Suchenden steigt. Wird dann eine überteuerte Wohnung mit dieser Bindung vermietet, dürfte sich daraus eine Preisspirale nach oben entwickeln. Denn es stellt sich die Frage, was bei diesem Modell nach den maximal vier Jahren passiert?! Wird die Miete dann gekürzt? Wohl kaum. Der Mieter wird auch weiterhin den Makleraufschlag mitbezahlen müssen. Oder eine der beiden Seiten kündigt, so dass der nächste Mieter den nächsten Maklerjob finanziert.

Einmal weitergedacht, eröffnen sich daraus natürlich wieder großartige Möglichkeiten für Makler und Vermieter. Denn wenn ich die Kosten letztendlich nicht selbst bezahlen muss, gibt es sicherlich Mittel und Wege, Maklerkosten höher als die vom Gesetzgeber maximal vorgesehenen 2,38 % der Kaltmiete in Rechnung zu stellen und über den Mieter abzurechnen. Bewegt sich die Miete im annehmbaren Bereich des Mietenspiegels, ist dem nur schwer etwas entgegen zu setzen.

Diese Idee erscheint uns ziemlich abwegig. Wer keine Lust hat, sich selbst um seine Angelegenheiten zu kümmern und diesen Job einer anderen Person überträgt, kann seinen Gewinn eben nur auf Basis der verbleibenden Einnahmen erwirtschaften. Warum sollte das für Vermieter anders sein. Wenn dann der Mieter mit dem gemieteten Wohnraum nicht über die Maße hinaus pfleglich umgeht, ist das die eigene Schuld des Vermieters. Uns schwebt da ein anderer Umgang miteinander vor.

Der Gentrifizierung entgegenbauen

Im Verlauf des Lebens verändern sich Anforderungen und Bedarfe an benötigten und gewollten Wohnraum. Erst kommt der oder die Partnerin hinzu, dann können Kinder die Familie erst vergrößern und später wieder verkleinern, so dass sich der Platzbedarf wandelt. Hinzu kommt die Herausforderung im Alter, dass so manche Person nicht mehr uneingeschränkt mobil und deshalb auf barrierefreien Wohnraum angewiesen ist.

Die Flexibilität des Wohnungsmarktes ist eine Lösung, diesen familiären und persönlichen Veränderungen zu begegnen. In Berlin, Hamburg und anderen Städten entstehen als andere Möglichkeit seit einigen Jahren neue Bauprojekte, die der Gentrifizierung entgegenwirken können. Interessenten finden sich zusammen und entwickeln und realisieren Konzepte wie Generationenhäuser, Wohnquartiere, Nachbarschaftshäuser. Die Ideen dahinter sind vielfältig, der Ansatz aber oft ähnlich: Menschen suchen sich gemeinsam – im Optimalfall gleich in ihrem Viertel – ein Baugrundstück, das sie mit einem Mehrparteienhaus selbst bebauen (lassen).

(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/

Anders als bei Bauvorhaben durch Bauunternehmer, die schnell die Gentrifizierungsgegner auf die Straße rufen, sind einige diese Projekte damit gezielt darauf angelegt, das Viertel mit seinem Milieu zu sichern, indem diejenigen, die schon lange hier leben, sich hier dauerhaft niederlassen. Dass Gentrifizierungsgegner nicht immer diesen Unterschied wahrnehmen und deshalb zur Stimmungsmache auch gegen derartige Bauvorhaben aufrufen, bleibt nicht aus und ist dem Zeitgeist geschuldet.

Je intensiver die Gemeinschaft ist, desto leichter lassen sich besondere Akzente setzen. Eine Schmutzschleuse, eine Gemeinschaftsküche und ein WC im Erdgeschoss sind sinnvolle Elemente, wenn das Grundstück oder der Innenhof für gemeinsame Feste und zum Spielen unkompliziert genutzt werden soll. Großzügige, ebenerdige Fahrradräume oder gleich Platz für eine Krippe, ein (eigenes) Geschäft oder andere zusätzliche Angebote sind denkbar, um das Gebäude mit dem Viertel zu verknüpfen. Die Überlegung, einen Fahrstuhl zu integrieren, findet um so eher Zustimmung, je mehr die einzelnen Menschen in diesem Haus alt werden möchten.

(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/

Besonders interessant werden diese Bauprojekte, wenn sie so flexibel entwickelt sind, dass sich Wohnungen ohne Probleme verkleinern, vergrößern oder zusammenlegen lassen und die neue Raumaufteilung von sich aus ihren eigenen Charme besitzt. Die Konzepte sind so zu entwickeln, dass man nicht auf einmal vor einer Wand steht, die dem Raumempfinden widerspricht. Verschlossene Durchgänge sollten nicht mehr als solche erkennbar sein. Und eine Küche muss problemlos sinnvoll nachgerüstet werden können. Auch an entsprechende Bäder(-vorrichtungen) ist zu denken. Am einfachsten lässt sich dies natürlich mit einem langen Wohnungsflur an der Außenwand erreichen, von dem aus alle Räume auf der anderen Seite abgehen. Aber ob dieser Grundriss dazu geeignet ist, Wohnatmosphäre zu schaffen, bleibt abzuwarten. Individuelle, unterschiedliche Konzepte sind hier gefragt und bieten für (Innen-)Architekten vielfältige Möglichkeiten, sich ein Denkmal zu setzen.

Hinter verschlossenen Türen sieht die Welt anders aus

Machen wir uns nichts vor: Während den Koalitionsverhandlungen laufen die Lobbyisten zur Hochform auf, um den Druck auf die Verhandlungspartner zu erhöhen und ihre Interpretation zu einzelnen Fragestellungen durchzudrücken. Die Argumentationen, die die Lobbyisten dabei verwenden, sind subjektiv gesehen sicherlich total plausibel, entziehen sich aber schnell einer objektiven Sichtweise.

(c) Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/(c) Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft, zu denen Vermieter wie Makler gehören, versuchen zurzeit, das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse zu verhindern. In der Stellungnahme eines Verbandes, die online abrufbar ist und uns vorliegt, werden die Vermieter aus dieser Diskussion ausgeblendet und die Schuld an der allgemeinen Unzufriedenheit den wenigen schwarzen Maklerschafen zugeschoben. Als Argumente gegen das Bestellerprinzip werden u. a. die Verantwortung und das Interesse der Mieter angeführt. So kündige in der Regel nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Wohnung. Mit der Kündigung der Wohnung sei der Mieter damit aber der Auslöser und damit verantwortlich dafür, dass eine Maklerleistung in Anspruch genommen werden müsse, um den frei werdenden Wohnraum für den Vermieter neu zu vermieten. Dieser Gedanke ist natürlich sehr interessant. In der Konsequenz müsste das dann aber bedeuten, dass der kündigende Mieter den Makler bezahlt, der seinen Nachmieter für den Vermieter organisiert. Warum dies dann der neue Mieter bezahlen soll, wird nicht erklärt.

Darüber hinaus sei es ja schließlich der Makler, der es durch seine Aushänge überhaupt erst möglich macht, dass Suchende von neuen Objekten erfahren (Internet? Printanzeigen? Nie gehört! Kann man das essen?). Wenn dann eine interessierte Person an den Makler herantritt, dann sei schließlich sie es, die ihm einen Antrag auf Vermittlung eines Mietvertrags für ein konkretes Objekt unterbreite. Und erst durch die Annahme dieses Angebots durch den Makler komme es zum Vermittlungsauftrag. Besteller der Maklerleistung sei also auch in diesem Fall der (potenzielle) Mieter. Als Beleg für diese Argumentation wird ein BGH-Urteil zu einem Fall angeführt, in dem es anscheinend über die Maklercourtage zu einer Immoscout24-Anzeige gestritten wurde. Da der Makler die Provision in der Anzeige vermerkt hat, ist sie dadurch naheliegender Weise hinterher fällig. Aber warum das pauschal und künftig auch weiterhin für von einem Vermieter beauftragte Anzeigen gelten soll, entschließt sich uns nicht. Auf der anderen Seite eröffnet das auch Suchenden völlig neue Möglichkeiten. So könnten sie einem Makler ihre Kontaktdaten und Bedarfe geben. Interessiert sich dann ein Vermieter für sie, bezahlt dann der Vermieter den Makler?

Marktkräfte sollen Mietpreisbremse unnötig machen

Auch die Argumentationen gegen die Mietpreisbremse sind nicht unbedingt plausibel. Verwiesen wird auf die Marktkräfte, die dafür sorgen, dass sich ein Gleichgewicht am Markt einstellen würde. Außerdem steige die Miete ja nur in wenigen Gebieten. Herangezogen wird außerdem das Bild von Menschen, die in den 1990er Jahren ein Haus gebaut haben und zehn Jahre später mit dem Verkauf gerade einmal die Resthypothek hätten ablösen können. Insofern entstand laut der Argumentation ein Nachholbedarf in der Preisentwicklung, der in den letzten Jahren vollzogen wurde und sich nun moderat weiterentwickeln würde. Warum und wie das angesichts der Schieflage und der sich immer weiter aufklappenden Schere auch am Wohnraummarkt passieren soll, steht dort allerdings nicht.

Interessant ist auch der Gedanke, dass wenn es eine Mietpreisbremse und damit eine Deckelung für die Vermieter geben sollte, dass dann ja im Gegenzug theoretisch den Vermietern die Miete auch aufgestockt werden müsste, damit Gegenden nicht verwahrlosen. Diese und weitere Argumentationen leisten mit Sicherheit keinen Beitrag dazu, dass die Qualität am Wohnraummarkt für alle Beteiligten steigt.

Liebe Vermieter und Immobilienmakler, wir sind uns sicher, dass es dort draußen viele seriöse Vermieter und Makler gibt. Aber solange Ihr Euch dermaßen in eine Vetternwirtschaft stellt oder und nehmen lasst und den Mieter als Verursacher darstellt, wird sich Euer Image kaum ändern. Wir haben da andere Vorstellungen.

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