Die Mieten werden weiter steigen

Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07

Es gibt schon einen Grund dafür, warum die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip auf der aktuellen politischen Agenda stehen – zumindest bei vielen Mietern. Aktuelle Zahlen legte gerade das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) vor. So steigt die Miete in Ballungsgebieten seit 2010 um 4 % pro Jahr, für 2014 wird ein Anstieg um 3,5 % prognostiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesem Zeitraum um 6 % pro Jahr, für 2014 sagt das DIW einen Anstieg von sogar 6,5 % in ihrer neuesten Studie voraus.

Anders als die Argumentation der Lobbyisten, über die wir bereits in unserem letzten Newsletterberichteten, dass die letzten Jahre ein Nachholbedarf bestand und sich die Preise nun moderat entwickeln, schreiben die beiden Autoren dieser Studie, Konstantin Kholodikin vom DIW und Boriss Siliverstovs von der ETH Zürich, dass sich nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Preise der deutsche Immobilienmarkt in einer Boomphase befindet. Wir dürfen also mit dem Schlimmsten rechnen.

Wird das Bestellerprinzip per Gesetz nicht eingeführt, profitieren von dieser Entwicklung vor allem Immobilienmakler. Denn die Courtage, die sie für ihre Leistung verlangen dürfen, hängt eben vom Mietpreis ab. Wenn die Miete aufgrund eines zu geringen Angebots weiter steigt, steigt die Maklercourtage. Und diese Kosten werden oftmals direkt oder indirekt (über diese Möglichkeit haben wir ebenfalls im letzten Newsletter geschrieben) vom Mieter bezahlt. Diese Situation ist nicht hinnehmbar. Denn wenn das Angebot geringer wird, die Nachfrage aber weiter steigt, dann wird der Maklerjob immer einfacher. Warum dann aber gleichzeitig auch noch die Kosten für seine Tätigkeit steigen, gehört kritisch hinterfragt.

Diese Situation kann sich sogar dramatisch zuspitzen

Zusätzliche Brisanz erhält diese zu erwartende Mehrbelastung durch die EU-Richtlinie Solvency II. Nach dieser Vorschrift müssen Versicherungsunternehmen ab 2016 für Investitionen in Immobilien 25 % Eigenkapital hinterlegen. Bisher besteht diese Rücklagepflicht für Versicherungen nicht, es gibt nur eine pauschale Risikovorsorge für das gesamtes Investmentportfolio. Unabhängig davon, dass es möglich sein soll, durch geeignete Maßnahmen den Prozentsatz unter 25 % zu senken, hat das zur Folge, dass ein Investment in Immobilien durch diese Rücklage für Versicherungen einfach unattraktiver wird.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln halten allein deutsche Erstversicherer Immobilien und Grundstücke im Wert von 27 Mrd. Euro in ihrem Portfolio, die meisten davon in Deutschland. Fahren die Versicherungen nun ihre Investitionen in diesem Sektor zurück und verstärken Land und Kommunen ihr Engagement im Wohnungsbau nicht, besteht die Gefahr, dass das dringend benötigte Angebot von zusätzlichen neuen Immobilien in den Ballungsgebieten sogar sinkt. Dass die Mieten dann zusätzlich steigen werden, liegt auf der Hand.

 

Titelfoto: (c) “Skyline Frankfurt und der Main” von Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07, CC BY 2.0.de

Bemerkenswert

Letzte Woche haben wir einen interessanten Beitrag für all diejenigen im Internet gefunden, die selbst ein Haus bauen wollen. Der Autor ist nach eigener Auskunft ein mehrfacher Bauherr, der sich in diesem kritischen Beitrag mit dem Gebrauchsnutzen von Häusern im Spannungsfeld zwischen den Vorstellungen von Architekten und Bauherren bzw. Bewohnern beschäftigt.

Unter dem Titel „Die Architektursünden beim Bau eines neuen Hauses“ beschreibt er aus seiner Sicht typische Fehleinschätzungen und -entscheidungen, die sich lang- oder bereits kurzfristig negativ auswirken können. Das fängt damit an, dass sich einige Architekten angeblich gerne selbst ein Baudenkmal setzen wollen, ein Einfamilienhaus dafür aber in der Regel wenig geeignet sei. Dem gegenüber stünden die Ideen des Bauherrn, die manchmal die Wirkung des Hauses beeinträchtigten, denen sich der Architekt schließlich aber oftmals beuge. Bei Vordach, Briefkasten und Eingangsbereich wiederum könnten die Vorstellungen des Architekten den späteren Nutzen beeinträchtigen. Offene Küchen, fehlende Familienplanung und die Kinderzimmergröße führen dagegen eventuell schnell zu späteren durch den Bauherrn verursachten Einschränkungen.

Das Fazit scheint zu sein: Wer ein Haus bauen will, sollte sich also nicht an irgendwelchen Ideen und Wünschen orientieren, sondern den eigenen Alltag in den Mittelpunkt der Planungen stellen. Dann wird es für beide Seiten einfacher, gemeinsam ein passendes Haus zu planen. Dieser Meinung können wir uns anschließen. Den Artikel findest Du hier.

Der Gentrifizierung entgegenbauen

(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/

Im Verlauf des Lebens verändern sich Anforderungen und Bedarfe an benötigten und gewollten Wohnraum. Erst kommt der oder die Partnerin hinzu, dann können Kinder die Familie erst vergrößern und später wieder verkleinern, so dass sich der Platzbedarf wandelt. Hinzu kommt die Herausforderung im Alter, dass so manche Person nicht mehr uneingeschränkt mobil und deshalb auf barrierefreien Wohnraum angewiesen ist.

Die Flexibilität des Wohnungsmarktes ist eine Lösung, diesen familiären und persönlichen Veränderungen zu begegnen. In Berlin, Hamburg und anderen Städten entstehen als andere Möglichkeit seit einigen Jahren neue Bauprojekte, die der Gentrifizierung entgegenwirken können. Interessenten finden sich zusammen und entwickeln und realisieren Konzepte wie Generationenhäuser, Wohnquartiere, Nachbarschaftshäuser. Die Ideen dahinter sind vielfältig, der Ansatz aber oft ähnlich: Menschen suchen sich gemeinsam – im Optimalfall gleich in ihrem Viertel – ein Baugrundstück, das sie mit einem Mehrparteienhaus selbst bebauen (lassen).

Anders als bei Bauvorhaben durch Bauunternehmer, die schnell die Gentrifizierungsgegner auf die Straße rufen, sind einige diese Projekte damit gezielt darauf angelegt, das Viertel mit seinem Milieu zu sichern, indem diejenigen, die schon lange hier leben, sich hier dauerhaft niederlassen. Dass Gentrifizierungsgegner nicht immer diesen Unterschied wahrnehmen und deshalb zur Stimmungsmache auch gegen derartige Bauvorhaben aufrufen, bleibt nicht aus und ist dem Zeitgeist geschuldet.

(c) carstenbach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/

(c) “Tischtennis” von Carsten Bach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/, CC BY 2.0.de

Je intensiver die Gemeinschaft ist, desto leichter lassen sich besondere Akzente setzen. Eine Schmutzschleuse, eine Gemeinschaftsküche und ein WC im Erdgeschoss sind sinnvolle Elemente, wenn das Grundstück oder der Innenhof für gemeinsame Feste und zum Spielen unkompliziert genutzt werden soll. Großzügige, ebenerdige Fahrradräume oder gleich Platz für eine Krippe, ein (eigenes) Geschäft oder andere zusätzliche Angebote sind denkbar, um das Gebäude mit dem Viertel zu verknüpfen. Die Überlegung, einen Fahrstuhl zu integrieren, findet um so eher Zustimmung, je mehr die einzelnen Menschen in diesem Haus alt werden möchten.

Besonders interessant werden diese Bauprojekte, wenn sie so flexibel entwickelt sind, dass sich Wohnungen ohne Probleme verkleinern, vergrößern oder zusammenlegen lassen und die neue Raumaufteilung von sich aus ihren eigenen Charme besitzt. Die Konzepte sind so zu entwickeln, dass man nicht auf einmal vor einer Wand steht, die dem Raumempfinden widerspricht. Verschlossene Durchgänge sollten nicht mehr als solche erkennbar sein. Und eine Küche muss problemlos sinnvoll nachgerüstet werden können. Auch an entsprechende Bäder(-vorrichtungen) ist zu denken. Am einfachsten lässt sich dies natürlich mit einem langen Wohnungsflur an der Außenwand erreichen, von dem aus alle Räume auf der anderen Seite abgehen. Aber ob dieser Grundriss dazu geeignet ist, Wohnatmosphäre zu schaffen, bleibt abzuwarten. Individuelle, unterschiedliche Konzepte sind hier gefragt und bieten für (Innen-)Architekten vielfältige Möglichkeiten, sich ein Denkmal zu setzen.

 

Titelfoto: (c) “Hauseingang 127 mit Kicker und Affenkunst” von Carsten Bach, www.flickr.com/photos/carstingaxion/, CC BY 2.0.de

Wer braucht schon Rückzugsorte!?

(c) Dee Speed, www.flickr.com/photos/badgurl/

Zu Loftwohnungen umgebaute Fabrikhallen, offene Raumkonzepte, großzügige Wohnküchen, Schlafplätze auf Galerien – Mauern sind für viele dazu da, dass sie eingerissen werden. Der Traum vom großzügigen Wohnen begeistert viele.

Doch diese offenen Grundrisse sind für Beziehungen nicht unbedingt vorteilhaft. So weist der Psychologe Wolfgang Schmidbauer im Zeit-Magazin „Ein Designheft über das Zusammenziehen“ darauf hin, dass derartige Architekturkonzepte keine Rückzugsorte bieten. Für denjenigen, der allein wohnt, ist das kein Problem. (Zudem gibt es immer mehr Singlehaushalte, so dass dieser Grundriss den Bedarfen entsprechen könnte.) Aber sobald zwei Menschen (über Familien will ich hier gar nicht erst schreiben) in einer derart zugeschnittenen Wohnung leben, entsteht ein Problem: Es gibt bspw. kein Arbeitszimmer, in dem Du alleine und in Ruhe lesen oder Deine Lieblingsmusik hören kann. Es gibt im Extremfall nicht einmal eine Tür (abgesehen sicherlich vom Bad, das hier nur begrenzte Ausweichmöglichkeiten bietet), die Du hinter Dir zuknallen kannst.

Die Flucht aus der Wohnung und damit oftmals auch aus der Beziehung ist dann kein so abwegiger Gedanke mehr. Problematisch ist dann nur wiederum, dass bezahlbarer Wohnraum zumindest in den begehrten Metropolen immer knapper wird. Wohin das führt, haben wir eingangs bereits erwähnt: zu steigenden Mieten. Das Ganze erscheint wie ein Henne-Ei-Problem: Offener Wohnraum erschwert das Zusammenleben, so dass der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsgebiet steigt, der dann selbst eventuell so geschnitten ist, dass er die nächste Beziehung auf die Probe stellt.

Die Lücke nach japanischem Vorbild schließen

Notwendig sind scheinbar neue Raumkonzepte, die sich verändern lassen. Bei denen eben Mauern auch wieder aufgebaut und den eigenen Bedarfen entsprechend angepasst werden können – und das bitte auch für die Geräuschkulisse, ich rede hier nicht von Leichtbauwänden. Ob diese Raumkonzepte eine Chance bekommen, bleibt abzuwarten. Bis dahin könnte sich für findige Unternehmer eine neue Nische eröffnen: Wenn es japanischen Paaren in den eigenen vier Wänden zu eng wird, suchen sie sich andere Orte, in diesem Fall sogenannte Love Hotels, um Zeit für sich zu haben. Wenn es also in den Wohnungen zu eng wird, unsere Bedürfnisse auszuleben, dann müssen wir Ruheräume außerhalb der Wohnung schaffen, wenn wir unsere Beziehung nicht opfern wollen. Die in den 1970er Jahren in Japan entwickelten Schlafboxen haben es ja bereits nach Europa geschafft. Vielleicht lassen sie sich zu Entspannungsboxen weiterentwickeln. Dann klappt es auch mit dem unbegrenzten Raum.

 

Foto: (c) “Dee’s Loft by AJ Photograhy: My Live Work Studio” von Dee Speed, www.flickr.com/photos/badgurl/, CC BY-ND 2.0.de

Willkommen in Wilhelmsburg, im Herzen Hamburgs

(c) Mond über Wilhelmsburg by Tobais Mandt, www.flickr.com/photos/calvinshmelvin/

Nach Hamburgs erneutem Aufbruch und Sprung über die Elbe herrscht eher Katerstimmung: Letzte Woche ist die igs, die Internationale Gartenschau, zu Ende gegangen, Ende dieses Monats folgt die IBA, die Internationale Bauausstellung. Beide Formate hatten das Potenzial, Hamburgs Elbinseln als Stadtentwicklungsgebiete zu erschließen, die bisher vielleicht durch ihre Lage, sicher aber vor allem durch ihren Ruf abgeschreckt haben. Vater des Gedankens war vermutlich ein ähnlicher wie der von Helmut Kohl 1990: Durch gemeinsame Anstrengungen sollten diese Flächen schon bald (wieder) in blühende Landschaften verwandelt werden, in denen es sich zu leben und zu arbeiten lohnt. (Dass dazu vielleicht etwas “Dünger”, ein paar anpackende Hände oder einfach eine auf den Kopf gedrehte Karte geholfen hätten, wollen wir hier jetzt nicht weiter vertiefen!)

Perfekte Voraussetzungen, schlechte Umsetzung!

Die Elbinseln liegen perfekt: gute Verkehrsanbindung, nur zwei bzw. drei Stationen bis zum Hauptbahnhof, traumhafte Natur, urbane Landschaften. Was liegt also näher, als zu versuchen, dieses großartige und vor allem großflächige Raumentwicklungspotenzial wirkungsvoll in Szene zu setzen?! Die Stadt hat es versucht und ist gefühlt damit gescheitert. Die IBA ist bereits 2007 gestartet, sollte Aufbruchstimmung erzeugen und Menschen anziehen. Die ersten sind schnell gekommen. Aber als dann die Nachzügler ausblieben, sind einige angeblich enttäuscht wieder gegangen. Die igs selbst war im Hinblick auf die Besucherzahlen kein Erfolg, obwohl sie durchaus einen Besuch wert war. Ein großes und unterschätztes Problem ist die Norderelbe. Sie ist eine mächtige Barriere, die von den Hamburgern nördlich der Elbe erst einmal überwunden werden muss. Gut, in Zeiten von Brücken und Tunneln als Alternative zu Flößen, Ruderboten und Segelschiffen sollte das kein Problem mehr sein, aber gelernt ist nun mal gelernt: Hamburg endet für viele an der Norderelbe – und das gilt auch für so manchen Hamburg-Stadtplan. Was dahinter passiert, das ist für viele gefühlt einfach ganz weit weg und damit nicht relevant für sie.

(c) Torsten Maue, www.flickr.com/photos/erwinrommel/

(c) “IGS 2013″ von Torsten Maue, www.flickr.com/photos/erwinrommel/, CC BY-SA 2.0.de

Und dennoch hat sich etwas getan. Neue und aufgewertete Immobilien werden nun auf den Elbinseln angeboten. Man findet zwar immer noch Wohnungen mit 48,6 qm für 306,18 Euro netto, was mit 6,30 €/qm deutlich unter dem Mietenspiegel liegt. Das bedeutet aber eben auch, dass es in Wilhelmsburg auch das andere Extrem geben muss. Neben einer 82 Quadratmeterwohnung für 687,43 Euro netto (8,30 €/qm) wird jetzt auch eine 109 Quadratmeterwohnung für 1.400,00 Euro Netto angeboten, die in den ehemaligen IBA-Gebäuden liegt. Das sind stolze 12,84 € pro Quadratmeter, eine Miete, die für sehr viele Hamburger einfach nicht bezahlbar ist. Dass die Politik ihr Milieu-gestaltendes Recht nutzt und etwa Luxussanierungen in diesen Gebieten verbietet, davon ist noch nichts zu hören. Im Gegenteil: Rund um die igs entstehen bereits Immobilien mit 86 qm Wohnfläche für 320.000 Euro, ein selbst für das übrige Hamburg stolzer Preis.

Wenn die Vorrichtungen der igs komplett entfernt sind, wird sich den Bewohnern eine schöne Parklandschaft bieten. Die Folge ist leider wie so oft absehbar: Die Mieten werden steigen, Wohnungen aufgemöbelt, teure Wohnraumobjekte hinzukommen und somit ein weiteres Kapitel des Gentrifidingsbums geschrieben. Schade, dass man anscheinend die Einheimischen dabei vergessen hat. Denn Modelle, wie alt und neu zusammenpassen, sind zumindest nicht spürbar. Vielmehr scheint es so, dass seit ein paar Jahren auf dem Reißbrett ein Neubaugebiet entsteht, für das das alte, gewachsene und den Bedingungen vor Ort angepasste weichen muss. Authentische Stadtentwicklung, um lebenswerten Wohnraum zu schaffen, sieht eigentlich anders aus.

 

Titelfoto: (c) “wilhelmsburg.vollmond” von Tobias Mandt, www.flickr.com/photos/calvinshmelvin/, CC BY 2.0.de

13. Istanbul Biennale: Barbaren zu Gast in Istanbul

(c) Gezi-Park 2 by Meghan Rutherford, www.flickr.com/photos/luckyfly/

Seit dem 14. September und noch bis zum 20. Oktober lädt die 13. Istanbul Biennale mit dem Titel „Mom, Am I Barbarian” als Anspielung auf die treibende Rolle, die Außenseiter und Randgruppen ausüben, in die türkische Metropole am Bosporus ein. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich Kunst zur Stadtentwicklung äußern kann. Die Kuratorin Fulya Erdemci thematisiert, wem eigentlich die Stadt gehört, und verhandelt am Beispiel Istanbuls die Gentrifizierung. Dieses Thema hat angesichts der Auseinandersetzungen um den Gazi-Park hier auf dem Foto eine besondere Aktualität bekommen und bietet der Biennale zusätzlichen Gesprächsstoff.

(c) Gezi-Park by Meghan Rutherford, www.flickr.com/photos/luckyfly/

Gezi-Park, (c) Meghan Rutherford, www.flickr.com/photos/luckyfly/, CC BY 2.0.de

 

Titelfoto: Gezi-Park, (c) Meghan Rutherford, www.flickr.com/photos/luckyfly/, CC BY 2.0.de