Koalitionsvertrag will das Bestellerprinzip

Kanzleramt

Bleibt zum Schluss die Frage, was wir von der nun beschlossenen großen Koalition erwarten dürfen?! Kapitel 4.2 des Koalitionsvertrags ist der „Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land“ gewidmet. Eine hohe Wohn- und Lebensqualität soll ein wichtiges Ziel der Tätigkeiten in den kommenden vier Jahren sein. Die Stärkung der Investitionstätigkeit, die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus und eine ausgewogene mietrechtliche und sozialpolitische Führung will die große Koalition in einem Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung im Bündnis mit den Ländern, Kommunen und allen relevanten gesellschaftlichen Akteuren zusammenfassen.

Interessant ist der Ansatz, dass Anteile an Genossenschaften, die sich im Gegenzug verpflichten, neuen Wohnraum zu schaffen, gefördert werden sollen. Sinnvoll erscheint zudem die Entscheidung, nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften in öffentlicher Hand (Brachflächen oder ursprünglich anderweitig genutzte Gebäude wie Kasernen) für neuen Wohnraum zu nutzen. Die Länder werden beim sozialen Wohnungsbau unterstützt, zudem soll zusätzlicher studentischer sowie generationen- und altersgerechter Wohnraums entstehen. Energieeffizientes Bauen und Sanieren soll weiterhin gefördert werden.

Die CDU, die SPD und die CSU wollen, dass die Mieten bezahlbar bleiben (hm, sind sie es denn überhaupt noch?) – und das Bestellerprinzip einführen! Außerdem soll künftig auch eine erfolgsunabhängige Honorierung der Makler möglich sein und Standards für den Maklerberuf geschaffen werden.

Die Städtebauförderung will die Regierung gemeinsam mit Bund, Ländern und Gemeinden im Dialog mit allen an der Stadtentwicklung beteiligten Akteuren weiterentwickeln und diese aktiv einbinden. Zudem wird das Programm „Soziale Stadt“ fortgeführt. Mit diesem Städtebauförderungsprogramm unterstützt der Bund seit 1999 die städtebauliche Aufwertung und die Stärkung des gesellschaftlichen Zusammenhalts in benachteiligten Stadt- und Ortsteilen.

Die Weichen scheinen aus unserer Sicht also in eine vernünftige Richtung zu weisen. Zudem freuen wir uns, dass die von uns angesprochene Lobbyarbeit der Immobilienmakler anscheinend nur begrenzten Einfluss hatte. Wir sind gespannt, was davon auch wirklich umgesetzt wird – und wer was umsetzt. Denn auch in der Politik besteht die Gefahr, dass viele Köche den Brei verderben oder keiner sich richtig verantwortlich fühlt. Sigmar Gabriel ist für Wirtschaft und Energie (Makler, Bauunternehmen und Gebäudesanierung?) zuständig, Thomas de Maizère für Inneres (Stadtentwicklung?), Heiko Maas für Justiz und Verbraucherschutz (Makler?), Andrea Nahles für Arbeit und Soziales (Makler und Stadtentwicklung?), Manuela Schwesig für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Generationengerechtes Bauen?), Barbara Hendricks für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (Konversionsflächen und Gebäudesanierung?). Und über allem schwebt natürlich Angie Merkel. Wer wird sich für welches Thema den Hut aufsetzen? Wir bleiben dran.

Die Mieten werden weiter steigen

Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07

Es gibt schon einen Grund dafür, warum die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip auf der aktuellen politischen Agenda stehen – zumindest bei vielen Mietern. Aktuelle Zahlen legte gerade das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) vor. So steigt die Miete in Ballungsgebieten seit 2010 um 4 % pro Jahr, für 2014 wird ein Anstieg um 3,5 % prognostiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesem Zeitraum um 6 % pro Jahr, für 2014 sagt das DIW einen Anstieg von sogar 6,5 % in ihrer neuesten Studie voraus.

Anders als die Argumentation der Lobbyisten, über die wir bereits in unserem letzten Newsletterberichteten, dass die letzten Jahre ein Nachholbedarf bestand und sich die Preise nun moderat entwickeln, schreiben die beiden Autoren dieser Studie, Konstantin Kholodikin vom DIW und Boriss Siliverstovs von der ETH Zürich, dass sich nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Preise der deutsche Immobilienmarkt in einer Boomphase befindet. Wir dürfen also mit dem Schlimmsten rechnen.

Wird das Bestellerprinzip per Gesetz nicht eingeführt, profitieren von dieser Entwicklung vor allem Immobilienmakler. Denn die Courtage, die sie für ihre Leistung verlangen dürfen, hängt eben vom Mietpreis ab. Wenn die Miete aufgrund eines zu geringen Angebots weiter steigt, steigt die Maklercourtage. Und diese Kosten werden oftmals direkt oder indirekt (über diese Möglichkeit haben wir ebenfalls im letzten Newsletter geschrieben) vom Mieter bezahlt. Diese Situation ist nicht hinnehmbar. Denn wenn das Angebot geringer wird, die Nachfrage aber weiter steigt, dann wird der Maklerjob immer einfacher. Warum dann aber gleichzeitig auch noch die Kosten für seine Tätigkeit steigen, gehört kritisch hinterfragt.

Diese Situation kann sich sogar dramatisch zuspitzen

Zusätzliche Brisanz erhält diese zu erwartende Mehrbelastung durch die EU-Richtlinie Solvency II. Nach dieser Vorschrift müssen Versicherungsunternehmen ab 2016 für Investitionen in Immobilien 25 % Eigenkapital hinterlegen. Bisher besteht diese Rücklagepflicht für Versicherungen nicht, es gibt nur eine pauschale Risikovorsorge für das gesamtes Investmentportfolio. Unabhängig davon, dass es möglich sein soll, durch geeignete Maßnahmen den Prozentsatz unter 25 % zu senken, hat das zur Folge, dass ein Investment in Immobilien durch diese Rücklage für Versicherungen einfach unattraktiver wird.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln halten allein deutsche Erstversicherer Immobilien und Grundstücke im Wert von 27 Mrd. Euro in ihrem Portfolio, die meisten davon in Deutschland. Fahren die Versicherungen nun ihre Investitionen in diesem Sektor zurück und verstärken Land und Kommunen ihr Engagement im Wohnungsbau nicht, besteht die Gefahr, dass das dringend benötigte Angebot von zusätzlichen neuen Immobilien in den Ballungsgebieten sogar sinkt. Dass die Mieten dann zusätzlich steigen werden, liegt auf der Hand.

 

Titelfoto: (c) “Skyline Frankfurt und der Main” von Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07, CC BY 2.0.de

Hinter verschlossenen Türen sieht die Welt anders aus

(c) Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/

Machen wir uns nichts vor: Während den Koalitionsverhandlungen laufen die Lobbyisten zur Hochform auf, um den Druck auf die Verhandlungspartner zu erhöhen und ihre Interpretation zu einzelnen Fragestellungen durchzudrücken. Die Argumentationen, die die Lobbyisten dabei verwenden, sind subjektiv gesehen sicherlich total plausibel, entziehen sich aber schnell einer objektiven Sichtweise.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft, zu denen Vermieter wie Makler gehören, versuchen zurzeit, das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse zu verhindern. In der Stellungnahme eines Verbandes, die online abrufbar ist und uns vorliegt, werden die Vermieter aus dieser Diskussion ausgeblendet und die Schuld an der allgemeinen Unzufriedenheit den wenigen schwarzen Maklerschafen zugeschoben. Als Argumente gegen das Bestellerprinzip werden u. a. die Verantwortung und das Interesse der Mieter angeführt. So kündige in der Regel nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Wohnung. Mit der Kündigung der Wohnung sei der Mieter damit aber der Auslöser und damit verantwortlich dafür, dass eine Maklerleistung in Anspruch genommen werden müsse, um den frei werdenden Wohnraum für den Vermieter neu zu vermieten. Dieser Gedanke ist natürlich sehr interessant. In der Konsequenz müsste das dann aber bedeuten, dass der kündigende Mieter den Makler bezahlt, der seinen Nachmieter für den Vermieter organisiert. Warum dies dann der neue Mieter bezahlen soll, wird nicht erklärt.

Darüber hinaus sei es ja schließlich der Makler, der es durch seine Aushänge überhaupt erst möglich macht, dass Suchende von neuen Objekten erfahren (Internet? Printanzeigen? Nie gehört! Kann man das essen?). Wenn dann eine interessierte Person an den Makler herantritt, dann sei schließlich sie es, die ihm einen Antrag auf Vermittlung eines Mietvertrags für ein konkretes Objekt unterbreite. Und erst durch die Annahme dieses Angebots durch den Makler komme es zum Vermittlungsauftrag. Besteller der Maklerleistung sei also auch in diesem Fall der (potenzielle) Mieter. Als Beleg für diese Argumentation wird ein BGH-Urteil zu einem Fall angeführt, in dem es anscheinend über die Maklercourtage zu einer Immoscout24-Anzeige gestritten wurde. Da der Makler die Provision in der Anzeige vermerkt hat, ist sie dadurch naheliegender Weise hinterher fällig. Aber warum das pauschal und künftig auch weiterhin für von einem Vermieter beauftragte Anzeigen gelten soll, entschließt sich uns nicht. Auf der anderen Seite eröffnet das auch Suchenden völlig neue Möglichkeiten. So könnten sie einem Makler ihre Kontaktdaten und Bedarfe geben. Interessiert sich dann ein Vermieter für sie, bezahlt dann der Vermieter den Makler?

Marktkräfte sollen Mietpreisbremse unnötig machen

Auch die Argumentationen gegen die Mietpreisbremse sind nicht unbedingt plausibel. Verwiesen wird auf die Marktkräfte, die dafür sorgen, dass sich ein Gleichgewicht am Markt einstellen würde. Außerdem steige die Miete ja nur in wenigen Gebieten. Herangezogen wird außerdem das Bild von Menschen, die in den 1990er Jahren ein Haus gebaut haben und zehn Jahre später mit dem Verkauf gerade einmal die Resthypothek hätten ablösen können. Insofern entstand laut der Argumentation ein Nachholbedarf in der Preisentwicklung, der in den letzten Jahren vollzogen wurde und sich nun moderat weiterentwickeln würde. Warum und wie das angesichts der Schieflage und der sich immer weiter aufklappenden Schere auch am Wohnraummarkt passieren soll, steht dort allerdings nicht.

Interessant ist auch der Gedanke, dass wenn es eine Mietpreisbremse und damit eine Deckelung für die Vermieter geben sollte, dass dann ja im Gegenzug theoretisch den Vermietern die Miete auch aufgestockt werden müsste, damit Gegenden nicht verwahrlosen. Diese und weitere Argumentationen leisten mit Sicherheit keinen Beitrag dazu, dass die Qualität am Wohnraummarkt für alle Beteiligten steigt.

Liebe Vermieter und Immobilienmakler, wir sind uns sicher, dass es dort draußen viele seriöse Vermieter und Makler gibt. Aber solange Ihr Euch dermaßen in eine Vetternwirtschaft stellt oder und nehmen lasst und den Mieter als Verursacher darstellt, wird sich Euer Image kaum ändern. Wir haben da andere Vorstellungen.

 

Foto: (c) “Looking Outside inside” von Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/, CC BY 2.0.de

Den Mieter zur Kasse bitten

Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/

Ein Fachartikel, der auf der Seite des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft Mehrwert- & Servicegesellschaft mbH veröffentlich wurde (für den Inhalt ist der Bundesverband nicht verantwortlich, auch wenn dessen Geschäftsführer der Autor ist), beschreibt, wie Vermieter die Maklerkosten auch bei einem Bestellerprinzip dem Mieter aufdrücken können. Der Plan ist ganz einfach: Man erhöhe einfach für einen gewissen Zeitraum die Miete, bis die Maklercourtage abbezahlt ist, und verhindere, dass der Mieter in dieser Zeit kündigen darf. Der BGH hat durch seine Urteilssprechung eine maximale Bindung von vier Jahren für Mietverträge als zulässig erklärt.

Ein denkbares Verkaufsargument für diese Vertragsform wird gleich mitgeliefert: Der Mieter muss unter diesen Umständen nicht befürchten, in dieser Zeit wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden (ob das Bestand hat, können wir allerdings nicht beurteilen). Entscheiden sich Vermieter allerdings für diesen Weg, dann wird das Haus oder die Wohnung teurer als vergleichbare Objekte und angesichts erwarteter flexibler Arbeitnehmer unattraktiver, je länger die Bindung besteht. Die Kündigungsfrist zu verkürzen, macht die Wohnung nicht unbedingt attraktiver, denn dann müsste die Miete höher ausfallen. Es scheint also so zu sein, als wenn dieses Modell eigentlich zum Scheitern verurteilt sei.

Wohnungsmangel macht derartige Modelle möglich

Eigentlich! Denn nach wie vor gibt es in den attraktiven Lagen ein zu geringes Angebot, so dass die Bereitschaft zu Kompromisslösungen bei den Suchenden steigt. Wird dann eine überteuerte Wohnung mit dieser Bindung vermietet, dürfte sich daraus eine Preisspirale nach oben entwickeln. Denn es stellt sich die Frage, was bei diesem Modell nach den maximal vier Jahren passiert?! Wird die Miete dann gekürzt? Wohl kaum. Der Mieter wird auch weiterhin den Makleraufschlag mitbezahlen müssen. Oder eine der beiden Seiten kündigt, so dass der nächste Mieter den nächsten Maklerjob finanziert.

Einmal weitergedacht, eröffnen sich daraus natürlich wieder großartige Möglichkeiten für Makler und Vermieter. Denn wenn ich die Kosten letztendlich nicht selbst bezahlen muss, gibt es sicherlich Mittel und Wege, Maklerkosten höher als die vom Gesetzgeber maximal vorgesehenen 2,38 % der Kaltmiete in Rechnung zu stellen und über den Mieter abzurechnen. Bewegt sich die Miete im annehmbaren Bereich des Mietenspiegels, ist dem nur schwer etwas entgegen zu setzen.

Diese Idee erscheint uns ziemlich abwegig. Wer keine Lust hat, sich selbst um seine Angelegenheiten zu kümmern und diesen Job einer anderen Person überträgt, kann seinen Gewinn eben nur auf Basis der verbleibenden Einnahmen erwirtschaften. Warum sollte das für Vermieter anders sein. Wenn dann der Mieter mit dem gemieteten Wohnraum nicht über die Maße hinaus pfleglich umgeht, ist das die eigene Schuld des Vermieters. Uns schwebt da ein anderer Umgang miteinander vor.

 

Foto: (c) “Tax Office M” von Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/, CC BY 2.0.de

Wer braucht schon Rückzugsorte!?

(c) Dee Speed, www.flickr.com/photos/badgurl/

Zu Loftwohnungen umgebaute Fabrikhallen, offene Raumkonzepte, großzügige Wohnküchen, Schlafplätze auf Galerien – Mauern sind für viele dazu da, dass sie eingerissen werden. Der Traum vom großzügigen Wohnen begeistert viele.

Doch diese offenen Grundrisse sind für Beziehungen nicht unbedingt vorteilhaft. So weist der Psychologe Wolfgang Schmidbauer im Zeit-Magazin „Ein Designheft über das Zusammenziehen“ darauf hin, dass derartige Architekturkonzepte keine Rückzugsorte bieten. Für denjenigen, der allein wohnt, ist das kein Problem. (Zudem gibt es immer mehr Singlehaushalte, so dass dieser Grundriss den Bedarfen entsprechen könnte.) Aber sobald zwei Menschen (über Familien will ich hier gar nicht erst schreiben) in einer derart zugeschnittenen Wohnung leben, entsteht ein Problem: Es gibt bspw. kein Arbeitszimmer, in dem Du alleine und in Ruhe lesen oder Deine Lieblingsmusik hören kann. Es gibt im Extremfall nicht einmal eine Tür (abgesehen sicherlich vom Bad, das hier nur begrenzte Ausweichmöglichkeiten bietet), die Du hinter Dir zuknallen kannst.

Die Flucht aus der Wohnung und damit oftmals auch aus der Beziehung ist dann kein so abwegiger Gedanke mehr. Problematisch ist dann nur wiederum, dass bezahlbarer Wohnraum zumindest in den begehrten Metropolen immer knapper wird. Wohin das führt, haben wir eingangs bereits erwähnt: zu steigenden Mieten. Das Ganze erscheint wie ein Henne-Ei-Problem: Offener Wohnraum erschwert das Zusammenleben, so dass der Wunsch nach einem eigenen Rückzugsgebiet steigt, der dann selbst eventuell so geschnitten ist, dass er die nächste Beziehung auf die Probe stellt.

Die Lücke nach japanischem Vorbild schließen

Notwendig sind scheinbar neue Raumkonzepte, die sich verändern lassen. Bei denen eben Mauern auch wieder aufgebaut und den eigenen Bedarfen entsprechend angepasst werden können – und das bitte auch für die Geräuschkulisse, ich rede hier nicht von Leichtbauwänden. Ob diese Raumkonzepte eine Chance bekommen, bleibt abzuwarten. Bis dahin könnte sich für findige Unternehmer eine neue Nische eröffnen: Wenn es japanischen Paaren in den eigenen vier Wänden zu eng wird, suchen sie sich andere Orte, in diesem Fall sogenannte Love Hotels, um Zeit für sich zu haben. Wenn es also in den Wohnungen zu eng wird, unsere Bedürfnisse auszuleben, dann müssen wir Ruheräume außerhalb der Wohnung schaffen, wenn wir unsere Beziehung nicht opfern wollen. Die in den 1970er Jahren in Japan entwickelten Schlafboxen haben es ja bereits nach Europa geschafft. Vielleicht lassen sie sich zu Entspannungsboxen weiterentwickeln. Dann klappt es auch mit dem unbegrenzten Raum.

 

Foto: (c) “Dee’s Loft by AJ Photograhy: My Live Work Studio” von Dee Speed, www.flickr.com/photos/badgurl/, CC BY-ND 2.0.de

Willkommen in Wilhelmsburg, im Herzen Hamburgs

(c) Mond über Wilhelmsburg by Tobais Mandt, www.flickr.com/photos/calvinshmelvin/

Nach Hamburgs erneutem Aufbruch und Sprung über die Elbe herrscht eher Katerstimmung: Letzte Woche ist die igs, die Internationale Gartenschau, zu Ende gegangen, Ende dieses Monats folgt die IBA, die Internationale Bauausstellung. Beide Formate hatten das Potenzial, Hamburgs Elbinseln als Stadtentwicklungsgebiete zu erschließen, die bisher vielleicht durch ihre Lage, sicher aber vor allem durch ihren Ruf abgeschreckt haben. Vater des Gedankens war vermutlich ein ähnlicher wie der von Helmut Kohl 1990: Durch gemeinsame Anstrengungen sollten diese Flächen schon bald (wieder) in blühende Landschaften verwandelt werden, in denen es sich zu leben und zu arbeiten lohnt. (Dass dazu vielleicht etwas “Dünger”, ein paar anpackende Hände oder einfach eine auf den Kopf gedrehte Karte geholfen hätten, wollen wir hier jetzt nicht weiter vertiefen!)

Perfekte Voraussetzungen, schlechte Umsetzung!

Die Elbinseln liegen perfekt: gute Verkehrsanbindung, nur zwei bzw. drei Stationen bis zum Hauptbahnhof, traumhafte Natur, urbane Landschaften. Was liegt also näher, als zu versuchen, dieses großartige und vor allem großflächige Raumentwicklungspotenzial wirkungsvoll in Szene zu setzen?! Die Stadt hat es versucht und ist gefühlt damit gescheitert. Die IBA ist bereits 2007 gestartet, sollte Aufbruchstimmung erzeugen und Menschen anziehen. Die ersten sind schnell gekommen. Aber als dann die Nachzügler ausblieben, sind einige angeblich enttäuscht wieder gegangen. Die igs selbst war im Hinblick auf die Besucherzahlen kein Erfolg, obwohl sie durchaus einen Besuch wert war. Ein großes und unterschätztes Problem ist die Norderelbe. Sie ist eine mächtige Barriere, die von den Hamburgern nördlich der Elbe erst einmal überwunden werden muss. Gut, in Zeiten von Brücken und Tunneln als Alternative zu Flößen, Ruderboten und Segelschiffen sollte das kein Problem mehr sein, aber gelernt ist nun mal gelernt: Hamburg endet für viele an der Norderelbe – und das gilt auch für so manchen Hamburg-Stadtplan. Was dahinter passiert, das ist für viele gefühlt einfach ganz weit weg und damit nicht relevant für sie.

(c) Torsten Maue, www.flickr.com/photos/erwinrommel/

(c) “IGS 2013″ von Torsten Maue, www.flickr.com/photos/erwinrommel/, CC BY-SA 2.0.de

Und dennoch hat sich etwas getan. Neue und aufgewertete Immobilien werden nun auf den Elbinseln angeboten. Man findet zwar immer noch Wohnungen mit 48,6 qm für 306,18 Euro netto, was mit 6,30 €/qm deutlich unter dem Mietenspiegel liegt. Das bedeutet aber eben auch, dass es in Wilhelmsburg auch das andere Extrem geben muss. Neben einer 82 Quadratmeterwohnung für 687,43 Euro netto (8,30 €/qm) wird jetzt auch eine 109 Quadratmeterwohnung für 1.400,00 Euro Netto angeboten, die in den ehemaligen IBA-Gebäuden liegt. Das sind stolze 12,84 € pro Quadratmeter, eine Miete, die für sehr viele Hamburger einfach nicht bezahlbar ist. Dass die Politik ihr Milieu-gestaltendes Recht nutzt und etwa Luxussanierungen in diesen Gebieten verbietet, davon ist noch nichts zu hören. Im Gegenteil: Rund um die igs entstehen bereits Immobilien mit 86 qm Wohnfläche für 320.000 Euro, ein selbst für das übrige Hamburg stolzer Preis.

Wenn die Vorrichtungen der igs komplett entfernt sind, wird sich den Bewohnern eine schöne Parklandschaft bieten. Die Folge ist leider wie so oft absehbar: Die Mieten werden steigen, Wohnungen aufgemöbelt, teure Wohnraumobjekte hinzukommen und somit ein weiteres Kapitel des Gentrifidingsbums geschrieben. Schade, dass man anscheinend die Einheimischen dabei vergessen hat. Denn Modelle, wie alt und neu zusammenpassen, sind zumindest nicht spürbar. Vielmehr scheint es so, dass seit ein paar Jahren auf dem Reißbrett ein Neubaugebiet entsteht, für das das alte, gewachsene und den Bedingungen vor Ort angepasste weichen muss. Authentische Stadtentwicklung, um lebenswerten Wohnraum zu schaffen, sieht eigentlich anders aus.

 

Titelfoto: (c) “wilhelmsburg.vollmond” von Tobias Mandt, www.flickr.com/photos/calvinshmelvin/, CC BY 2.0.de