Koalitionsvertrag will das Bestellerprinzip

Kanzleramt

Bleibt zum Schluss die Frage, was wir von der nun beschlossenen großen Koalition erwarten dürfen?! Kapitel 4.2 des Koalitionsvertrags ist der „Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land“ gewidmet. Eine hohe Wohn- und Lebensqualität soll ein wichtiges Ziel der Tätigkeiten in den kommenden vier Jahren sein. Die Stärkung der Investitionstätigkeit, die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus und eine ausgewogene mietrechtliche und sozialpolitische Führung will die große Koalition in einem Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung im Bündnis mit den Ländern, Kommunen und allen relevanten gesellschaftlichen Akteuren zusammenfassen.

Interessant ist der Ansatz, dass Anteile an Genossenschaften, die sich im Gegenzug verpflichten, neuen Wohnraum zu schaffen, gefördert werden sollen. Sinnvoll erscheint zudem die Entscheidung, nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften in öffentlicher Hand (Brachflächen oder ursprünglich anderweitig genutzte Gebäude wie Kasernen) für neuen Wohnraum zu nutzen. Die Länder werden beim sozialen Wohnungsbau unterstützt, zudem soll zusätzlicher studentischer sowie generationen- und altersgerechter Wohnraums entstehen. Energieeffizientes Bauen und Sanieren soll weiterhin gefördert werden.

Die CDU, die SPD und die CSU wollen, dass die Mieten bezahlbar bleiben (hm, sind sie es denn überhaupt noch?) – und das Bestellerprinzip einführen! Außerdem soll künftig auch eine erfolgsunabhängige Honorierung der Makler möglich sein und Standards für den Maklerberuf geschaffen werden.

Die Städtebauförderung will die Regierung gemeinsam mit Bund, Ländern und Gemeinden im Dialog mit allen an der Stadtentwicklung beteiligten Akteuren weiterentwickeln und diese aktiv einbinden. Zudem wird das Programm „Soziale Stadt“ fortgeführt. Mit diesem Städtebauförderungsprogramm unterstützt der Bund seit 1999 die städtebauliche Aufwertung und die Stärkung des gesellschaftlichen Zusammenhalts in benachteiligten Stadt- und Ortsteilen.

Die Weichen scheinen aus unserer Sicht also in eine vernünftige Richtung zu weisen. Zudem freuen wir uns, dass die von uns angesprochene Lobbyarbeit der Immobilienmakler anscheinend nur begrenzten Einfluss hatte. Wir sind gespannt, was davon auch wirklich umgesetzt wird – und wer was umsetzt. Denn auch in der Politik besteht die Gefahr, dass viele Köche den Brei verderben oder keiner sich richtig verantwortlich fühlt. Sigmar Gabriel ist für Wirtschaft und Energie (Makler, Bauunternehmen und Gebäudesanierung?) zuständig, Thomas de Maizère für Inneres (Stadtentwicklung?), Heiko Maas für Justiz und Verbraucherschutz (Makler?), Andrea Nahles für Arbeit und Soziales (Makler und Stadtentwicklung?), Manuela Schwesig für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Generationengerechtes Bauen?), Barbara Hendricks für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (Konversionsflächen und Gebäudesanierung?). Und über allem schwebt natürlich Angie Merkel. Wer wird sich für welches Thema den Hut aufsetzen? Wir bleiben dran.

Hamburg und München engagieren sich für bezahlbare Mieten

(c) "aufm kiez" von glasseyes view, www.flickr.com/photos/axelhartmann, CC BY-SA 2.0

Erfreuliche Nachrichten gibt es aus Hamburg: Der Senat beschloss die Verlängerung der Umwandlungsverordnung. Damit kann die Stadt dem Abriss von Wohngebäuden, Luxusmodernisierungen mit entsprechenden Mietsteigerungen und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder Büroräume entgegenwirken, um die bisherige Bewohnerstruktur zu erhalten. Eine Umwandlungsverordnung gibt es aktuell in der südlichen Neustadt, St. Georg, St. Pauli, im Schanzen- und im Osterkirchenviertel. Plant ein Eigentümer eine derartige Maßnahme, muss er diese beantragen und deren Auswirkung auf die Zusammensetzung der Bewohnerstruktur überprüfen lassen. Hamburg nutzt diese bundesweit eingesetzte Regelung bereits seit 1998 befristet auf jeweils fünf Jahre und hat sie nun bereits zum vierten Mal verlängert. Diese Entwicklung lässt hoffen!

Auch München versucht angesichts steigender Grundstückspreise und mangelndem Angebot, die Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt durch geeignete Maßnahmen zu verbessern. Das beschlossene Modell des konzeptionellen Wohnungsbaus sieht vor, dass 30 % der Grundstücksfläche zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt werden. Gleichzeitig verzichtet die Stadt auf einen Preiswettbewerb und vergibt die Flächen zum aktuellen und damit günstigeren Verkehrswert, der unter Berücksichtigung der langfristigen Bindungen ermittelt wird. Den Zuschlag erhält derjenige Bewerber, der im Ausschreibungsverfahren das überzeugendste Konzept anbietet. Der Käufer ist dann verpflichtet, Mietwohnungen nach bestimmten Standards zu bauen, die innerhalb der nächsten 60 Jahre nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt und auch nicht aus Eigenbedarf gekündigt werden dürfen. Die Erst- und Wiedervermietungsmiete ist an den Mietspiegel gekoppelt. Dieses Modell wird trotz der beschränkten Miethöhe durch den geringen Grundstückspreis attraktiv.

 

 

Foto: (c) ‘aufm kiez’ von glasseyes view, www.flickr.com/photos/axelhartmann, CC BY-SA 2.0-Lizenz

 

Immoscouts Städteranking

(c) "Regensburg Riverside" von b k, www.flickr.com/photos/joiseyshowaa, CC BY-SA 2.0

Auch Immonets großer Bruder Immoscout wartet mit einem neuen Ranking auf Basis einer Studie der Wirtschaftswoche auf, die 73 Städte in Deutschland vergleicht. Sieger ist mit dem höchsten wirtschaftlichen Niveau München. Besonders gut schneiden im Hinblick auf den attraktivsten Arbeitsmarkt und die höchste Lebensqualität die Städte Wolfsburg, Ingolstadt, Erlangen und Regensburg ab.

Diese Entwicklung spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider. In Wolfsburg und Ingolstadt sind die Mieten in den letzten fünf Jahren um deutlich mehr als 30 % gestiegen. Dieses Problem kennt auch München, dessen Mietpreissteigerung sich bereits in die angrenzenden Gebiete auswirkt. Die ostdeutschen Städte dagegen haben ihr Aufholtempo in dieser Studie aus den letzten Jahren angeblich deutlich verlangsamt und befinden sich nur vereinzelt auf den vorderen Plätzen. Schlusslicht bilden die Städte Oberhausen, Herne und Gelsenkirchen.

Die Wirtschaftswoche führt diese Analyse bereits zum zehnten Mal durch, Immoscout beteiligte sich dieses Jahr das erste Mal und steuerte entsprechende Daten zu Mietpreisen und der Nachfragentwicklung bei. Insofern lässt sich annehmen, dass diese Standortbeschreibungen hilfreiche Informationen bieten. Inwieweit aber nun der Anstieg der Wohnungsmieten als positiver Indikator für einen Standort angesehen werden kann und nicht vielmehr zu einer Abwertung führt, erschließt sich uns nicht. Denn steigende Mieten führen schnell zu einer Gentrifizierung, so dass diejenigen Menschen, die den Charme eines Viertels ausmachen, abwandern. Und das wirkt sich dann wiederum schnell auf die Lebensqualität aus.

Die Studie findest Du hier.

 

Foto: (c) ‘Regensburg Riverside’ von b k, www.flickr.com/photos/joiseyshowaa, CC BY-SA 2.0-Lizenz

Immonets Städteranking

(c) "Leipzig" von !Koss, www.flickr.com/photos/immokoss, CC BY-ND 2.0

Um die emotionale Seite der Wohnortsuche zu betrachten, hatte das Immobilienportal Immonet eine Studie beim Meinungsforschungsinstitut GfK in Auftrag gegeben. 15 Städte wurden ausgesucht (Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig , München, Nürnberg, Stuttgart), in denen 1.500 Personen befragt wurden, wie zufrieden sie mit ihrer Stadt sind und was sie benötigen, um glücklich zu sein.

Rund 86 % der Befragten wünschen sich eine grüne Umwelt, lediglich 20 % wollen dagegen in einem hippen Szeneviertel wohnen. Die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes (65,2 %) und die Abdeckung mit Schulen/Kitas (35,8 %) werden als weniger wichtig angesehen. Den größten Einfluss auf die Wohnortzufriedenheit haben laut Immonet das hohe Ansehen und die Sicherheit, die zu zweimal mehr Zufriedenheit führen als andere Themen. Am Ende kommt es auf die richtige Mischung an. Leipzig landet auf dem ersten Platz, gefolgt von Köln und München. Leipziger lieben ihre Grünflächen, das positive Stadtimage, die herausragende Kinder- und Seniorenfreundlichkeit und die gute Infrastruktur. Das Schlusslicht bilden Duisburg und Nürnberg.

So schön Rankings auch sind, weil sie komplexe Themen auf einen Tabellenplatz reduzieren, so ist ihre Aussagekraft immer kritisch zu hinterfragen: Wenn 1.500 Menschen in 15 Städten befragt wurden, dann sind das im Schnitt gerade einmal 100 Personen pro Stadt. Okay, GfK wird natürlich eine repräsentative Auswahl getroffen haben. Und dennoch stellt sich die Frage, ob 100 Menschen ausreichen, um eine Stadt bewerten zu können und so eine Bewertung anzubieten, die dem Leser einen Mehrwert bietet.

Wenn für nur 35,8 % die Abdeckung mit Schulen und Kitas wichtig sind, scheint es, dass Familien bei den befragten Personen entsprechend (unter-)repräsentiert waren. Vielleicht hätte eine größere Stichprobe zu einem anderen Bild geführt. Sind die 100 befragten Personen repräsentativ für die Bevölkerung in Deutschland oder in der jeweiligen Stadt, geben die Ergebnisse mit anderen Worten eher Auskunft darüber, was für Menschen dort auf Basis der 100 befragten Personen derzeit leben, als Ausblicke in die Zukunft der jeweiligen Städte und damit eine Entscheidungshilfe dafür, welche der betrachteten Städte für Dich attraktiv sein könnte. Jungen Familien werden diese Ergebnisse auf jeden Fall kaum weiterhelfen.

Die Studie findest Du hier.

 

Foto: (c) ‘Leipzig’ von !Koss, www.flickr.com/photos/immokoss, CC BY-ND 2.0-Lizenz

Die wahre Qualität einer Stadt offenbart sich in der zweiten Lebenshälfte

(c) kohlmann.sascha, www.flickr.com/photos/skohlmann/

Die Gesellschaft altert. Also gibt es im Verhältnis immer mehr alte als junge Menschen. Und dennoch wirkt es so, als wenn Metropolen den gleichen Fehler begehen wie viele Unternehmen: Sie umwerben die Jungen und kümmern sich wenig um die Älteren. Das verwundert, denn gerade die sogenannten Best Ager besitzen angeblich deutlich mehr Vermögen als der Durchschnitt und gelten als konsumfreudig.

Dass es auch Menschen, die sich in der zweiten Lebenshälfte befinden, in die Städte mit ihren kurzen Wegen, dem kulturellen Angebot, guter ärztlicher Versorgung und zahlreichen weiteren Möglichkeiten zieht, liegt auf der Hand. Hinzu kommen diejenigen, die schon seit längerem (wieder) in der Stadt leben und in ihrem Wohnumfeld alt werden möchten. Köln scheint als erste Metropole diese Zeichen der Zeit ernst zu nehmen. Um die Kölner Quartiere für die Zukunft mit einer bunteren und älter werdenden Gesellschaft fit zu machen, hat die Stadt deshalb das Projekt „Heimat im Quartier! Wie wollen wir leben?“ ins Leben gerufen.

(c) www.heimat-im-quartier.de

(c) www.heimat-im-quartier.de

Die Stadt Köln will mit diesem Projekt die Menschen dazu bewegen, sich für ihr Quartier zu engagieren und es selbst derart mitzugestalten, dass es ihren Ansprüchen genügt. Die Voraussetzungen dafür sind zumindest theoretisch gut. Denn wenn es immer mehr Best Ager als junge Menschen gibt, sie mehr Geld zur Verfügung haben und sich so eine Wohnung in der Stadt leisten können, dann sollten sich genug ältere Menschen in den einzelnen Vierteln und Quartieren finden lassen können, die an der alters- und bedarfsgerechten Entwicklung ihres Lebensumfelds mitwirken wollen. Mit dem richtigen Signal der Stadt sollte deshalb dieser Prozess in Gang gesetzt werden können.

So ganz kann sich Köln gedanklich anscheinend aber noch nicht von den Jungen befreien. Das Banner zu diesem Projekt verwendet eine weiß und helltürkise Schrift, was nicht unbedingt den Werten älterer Menschen wie Qualität, Zuverlässigkeit und Seriosität entspricht – die zudem eher ein schlichtes, übersichtliches Design ohne grelle Farbtöne bevorzugen. Bei den Schlagworten springen Begriffe wie Kinderbetreuung, Kinder, Integration, Inklusion, Bildung bezahlbares Wohnen und Inklusion ins Auge. Auch die Zeichensprache richtet sich eher an junge Familien. Nach typischen Signalwörtern, die eine ältere Zielgruppe ansprechen, muss man dagegen eher suchen.

Wie weit sich die Älteren davon abschrecken lassen, bleibt abzuwarten. Wir wünschen dem Projekt viel Erfolg und sind schon auf die Impulse gespannt, die von dort aus ausgehen!

 

Titelfoto: (c) “Frau und Mann” von Sascha Kohlmann, www.flickr.com/photos/skohlmann/, CC BY-SA 2.0.de

Die Mieten werden weiter steigen

Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07

Es gibt schon einen Grund dafür, warum die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip auf der aktuellen politischen Agenda stehen – zumindest bei vielen Mietern. Aktuelle Zahlen legte gerade das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) vor. So steigt die Miete in Ballungsgebieten seit 2010 um 4 % pro Jahr, für 2014 wird ein Anstieg um 3,5 % prognostiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesem Zeitraum um 6 % pro Jahr, für 2014 sagt das DIW einen Anstieg von sogar 6,5 % in ihrer neuesten Studie voraus.

Anders als die Argumentation der Lobbyisten, über die wir bereits in unserem letzten Newsletterberichteten, dass die letzten Jahre ein Nachholbedarf bestand und sich die Preise nun moderat entwickeln, schreiben die beiden Autoren dieser Studie, Konstantin Kholodikin vom DIW und Boriss Siliverstovs von der ETH Zürich, dass sich nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Preise der deutsche Immobilienmarkt in einer Boomphase befindet. Wir dürfen also mit dem Schlimmsten rechnen.

Wird das Bestellerprinzip per Gesetz nicht eingeführt, profitieren von dieser Entwicklung vor allem Immobilienmakler. Denn die Courtage, die sie für ihre Leistung verlangen dürfen, hängt eben vom Mietpreis ab. Wenn die Miete aufgrund eines zu geringen Angebots weiter steigt, steigt die Maklercourtage. Und diese Kosten werden oftmals direkt oder indirekt (über diese Möglichkeit haben wir ebenfalls im letzten Newsletter geschrieben) vom Mieter bezahlt. Diese Situation ist nicht hinnehmbar. Denn wenn das Angebot geringer wird, die Nachfrage aber weiter steigt, dann wird der Maklerjob immer einfacher. Warum dann aber gleichzeitig auch noch die Kosten für seine Tätigkeit steigen, gehört kritisch hinterfragt.

Diese Situation kann sich sogar dramatisch zuspitzen

Zusätzliche Brisanz erhält diese zu erwartende Mehrbelastung durch die EU-Richtlinie Solvency II. Nach dieser Vorschrift müssen Versicherungsunternehmen ab 2016 für Investitionen in Immobilien 25 % Eigenkapital hinterlegen. Bisher besteht diese Rücklagepflicht für Versicherungen nicht, es gibt nur eine pauschale Risikovorsorge für das gesamtes Investmentportfolio. Unabhängig davon, dass es möglich sein soll, durch geeignete Maßnahmen den Prozentsatz unter 25 % zu senken, hat das zur Folge, dass ein Investment in Immobilien durch diese Rücklage für Versicherungen einfach unattraktiver wird.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln halten allein deutsche Erstversicherer Immobilien und Grundstücke im Wert von 27 Mrd. Euro in ihrem Portfolio, die meisten davon in Deutschland. Fahren die Versicherungen nun ihre Investitionen in diesem Sektor zurück und verstärken Land und Kommunen ihr Engagement im Wohnungsbau nicht, besteht die Gefahr, dass das dringend benötigte Angebot von zusätzlichen neuen Immobilien in den Ballungsgebieten sogar sinkt. Dass die Mieten dann zusätzlich steigen werden, liegt auf der Hand.

 

Titelfoto: (c) “Skyline Frankfurt und der Main” von Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07, CC BY 2.0.de