Die Mieten werden weiter steigen

Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07

Es gibt schon einen Grund dafür, warum die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip auf der aktuellen politischen Agenda stehen – zumindest bei vielen Mietern. Aktuelle Zahlen legte gerade das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) vor. So steigt die Miete in Ballungsgebieten seit 2010 um 4 % pro Jahr, für 2014 wird ein Anstieg um 3,5 % prognostiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesem Zeitraum um 6 % pro Jahr, für 2014 sagt das DIW einen Anstieg von sogar 6,5 % in ihrer neuesten Studie voraus.

Anders als die Argumentation der Lobbyisten, über die wir bereits in unserem letzten Newsletterberichteten, dass die letzten Jahre ein Nachholbedarf bestand und sich die Preise nun moderat entwickeln, schreiben die beiden Autoren dieser Studie, Konstantin Kholodikin vom DIW und Boriss Siliverstovs von der ETH Zürich, dass sich nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Preise der deutsche Immobilienmarkt in einer Boomphase befindet. Wir dürfen also mit dem Schlimmsten rechnen.

Wird das Bestellerprinzip per Gesetz nicht eingeführt, profitieren von dieser Entwicklung vor allem Immobilienmakler. Denn die Courtage, die sie für ihre Leistung verlangen dürfen, hängt eben vom Mietpreis ab. Wenn die Miete aufgrund eines zu geringen Angebots weiter steigt, steigt die Maklercourtage. Und diese Kosten werden oftmals direkt oder indirekt (über diese Möglichkeit haben wir ebenfalls im letzten Newsletter geschrieben) vom Mieter bezahlt. Diese Situation ist nicht hinnehmbar. Denn wenn das Angebot geringer wird, die Nachfrage aber weiter steigt, dann wird der Maklerjob immer einfacher. Warum dann aber gleichzeitig auch noch die Kosten für seine Tätigkeit steigen, gehört kritisch hinterfragt.

Diese Situation kann sich sogar dramatisch zuspitzen

Zusätzliche Brisanz erhält diese zu erwartende Mehrbelastung durch die EU-Richtlinie Solvency II. Nach dieser Vorschrift müssen Versicherungsunternehmen ab 2016 für Investitionen in Immobilien 25 % Eigenkapital hinterlegen. Bisher besteht diese Rücklagepflicht für Versicherungen nicht, es gibt nur eine pauschale Risikovorsorge für das gesamtes Investmentportfolio. Unabhängig davon, dass es möglich sein soll, durch geeignete Maßnahmen den Prozentsatz unter 25 % zu senken, hat das zur Folge, dass ein Investment in Immobilien durch diese Rücklage für Versicherungen einfach unattraktiver wird.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln halten allein deutsche Erstversicherer Immobilien und Grundstücke im Wert von 27 Mrd. Euro in ihrem Portfolio, die meisten davon in Deutschland. Fahren die Versicherungen nun ihre Investitionen in diesem Sektor zurück und verstärken Land und Kommunen ihr Engagement im Wohnungsbau nicht, besteht die Gefahr, dass das dringend benötigte Angebot von zusätzlichen neuen Immobilien in den Ballungsgebieten sogar sinkt. Dass die Mieten dann zusätzlich steigen werden, liegt auf der Hand.

 

Titelfoto: (c) “Skyline Frankfurt und der Main” von Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07, CC BY 2.0.de

Hinter verschlossenen Türen sieht die Welt anders aus

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Machen wir uns nichts vor: Während den Koalitionsverhandlungen laufen die Lobbyisten zur Hochform auf, um den Druck auf die Verhandlungspartner zu erhöhen und ihre Interpretation zu einzelnen Fragestellungen durchzudrücken. Die Argumentationen, die die Lobbyisten dabei verwenden, sind subjektiv gesehen sicherlich total plausibel, entziehen sich aber schnell einer objektiven Sichtweise.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft, zu denen Vermieter wie Makler gehören, versuchen zurzeit, das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse zu verhindern. In der Stellungnahme eines Verbandes, die online abrufbar ist und uns vorliegt, werden die Vermieter aus dieser Diskussion ausgeblendet und die Schuld an der allgemeinen Unzufriedenheit den wenigen schwarzen Maklerschafen zugeschoben. Als Argumente gegen das Bestellerprinzip werden u. a. die Verantwortung und das Interesse der Mieter angeführt. So kündige in der Regel nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Wohnung. Mit der Kündigung der Wohnung sei der Mieter damit aber der Auslöser und damit verantwortlich dafür, dass eine Maklerleistung in Anspruch genommen werden müsse, um den frei werdenden Wohnraum für den Vermieter neu zu vermieten. Dieser Gedanke ist natürlich sehr interessant. In der Konsequenz müsste das dann aber bedeuten, dass der kündigende Mieter den Makler bezahlt, der seinen Nachmieter für den Vermieter organisiert. Warum dies dann der neue Mieter bezahlen soll, wird nicht erklärt.

Darüber hinaus sei es ja schließlich der Makler, der es durch seine Aushänge überhaupt erst möglich macht, dass Suchende von neuen Objekten erfahren (Internet? Printanzeigen? Nie gehört! Kann man das essen?). Wenn dann eine interessierte Person an den Makler herantritt, dann sei schließlich sie es, die ihm einen Antrag auf Vermittlung eines Mietvertrags für ein konkretes Objekt unterbreite. Und erst durch die Annahme dieses Angebots durch den Makler komme es zum Vermittlungsauftrag. Besteller der Maklerleistung sei also auch in diesem Fall der (potenzielle) Mieter. Als Beleg für diese Argumentation wird ein BGH-Urteil zu einem Fall angeführt, in dem es anscheinend über die Maklercourtage zu einer Immoscout24-Anzeige gestritten wurde. Da der Makler die Provision in der Anzeige vermerkt hat, ist sie dadurch naheliegender Weise hinterher fällig. Aber warum das pauschal und künftig auch weiterhin für von einem Vermieter beauftragte Anzeigen gelten soll, entschließt sich uns nicht. Auf der anderen Seite eröffnet das auch Suchenden völlig neue Möglichkeiten. So könnten sie einem Makler ihre Kontaktdaten und Bedarfe geben. Interessiert sich dann ein Vermieter für sie, bezahlt dann der Vermieter den Makler?

Marktkräfte sollen Mietpreisbremse unnötig machen

Auch die Argumentationen gegen die Mietpreisbremse sind nicht unbedingt plausibel. Verwiesen wird auf die Marktkräfte, die dafür sorgen, dass sich ein Gleichgewicht am Markt einstellen würde. Außerdem steige die Miete ja nur in wenigen Gebieten. Herangezogen wird außerdem das Bild von Menschen, die in den 1990er Jahren ein Haus gebaut haben und zehn Jahre später mit dem Verkauf gerade einmal die Resthypothek hätten ablösen können. Insofern entstand laut der Argumentation ein Nachholbedarf in der Preisentwicklung, der in den letzten Jahren vollzogen wurde und sich nun moderat weiterentwickeln würde. Warum und wie das angesichts der Schieflage und der sich immer weiter aufklappenden Schere auch am Wohnraummarkt passieren soll, steht dort allerdings nicht.

Interessant ist auch der Gedanke, dass wenn es eine Mietpreisbremse und damit eine Deckelung für die Vermieter geben sollte, dass dann ja im Gegenzug theoretisch den Vermietern die Miete auch aufgestockt werden müsste, damit Gegenden nicht verwahrlosen. Diese und weitere Argumentationen leisten mit Sicherheit keinen Beitrag dazu, dass die Qualität am Wohnraummarkt für alle Beteiligten steigt.

Liebe Vermieter und Immobilienmakler, wir sind uns sicher, dass es dort draußen viele seriöse Vermieter und Makler gibt. Aber solange Ihr Euch dermaßen in eine Vetternwirtschaft stellt oder und nehmen lasst und den Mieter als Verursacher darstellt, wird sich Euer Image kaum ändern. Wir haben da andere Vorstellungen.

 

Foto: (c) “Looking Outside inside” von Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/, CC BY 2.0.de

Den Mieter zur Kasse bitten

Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/

Ein Fachartikel, der auf der Seite des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft Mehrwert- & Servicegesellschaft mbH veröffentlich wurde (für den Inhalt ist der Bundesverband nicht verantwortlich, auch wenn dessen Geschäftsführer der Autor ist), beschreibt, wie Vermieter die Maklerkosten auch bei einem Bestellerprinzip dem Mieter aufdrücken können. Der Plan ist ganz einfach: Man erhöhe einfach für einen gewissen Zeitraum die Miete, bis die Maklercourtage abbezahlt ist, und verhindere, dass der Mieter in dieser Zeit kündigen darf. Der BGH hat durch seine Urteilssprechung eine maximale Bindung von vier Jahren für Mietverträge als zulässig erklärt.

Ein denkbares Verkaufsargument für diese Vertragsform wird gleich mitgeliefert: Der Mieter muss unter diesen Umständen nicht befürchten, in dieser Zeit wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden (ob das Bestand hat, können wir allerdings nicht beurteilen). Entscheiden sich Vermieter allerdings für diesen Weg, dann wird das Haus oder die Wohnung teurer als vergleichbare Objekte und angesichts erwarteter flexibler Arbeitnehmer unattraktiver, je länger die Bindung besteht. Die Kündigungsfrist zu verkürzen, macht die Wohnung nicht unbedingt attraktiver, denn dann müsste die Miete höher ausfallen. Es scheint also so zu sein, als wenn dieses Modell eigentlich zum Scheitern verurteilt sei.

Wohnungsmangel macht derartige Modelle möglich

Eigentlich! Denn nach wie vor gibt es in den attraktiven Lagen ein zu geringes Angebot, so dass die Bereitschaft zu Kompromisslösungen bei den Suchenden steigt. Wird dann eine überteuerte Wohnung mit dieser Bindung vermietet, dürfte sich daraus eine Preisspirale nach oben entwickeln. Denn es stellt sich die Frage, was bei diesem Modell nach den maximal vier Jahren passiert?! Wird die Miete dann gekürzt? Wohl kaum. Der Mieter wird auch weiterhin den Makleraufschlag mitbezahlen müssen. Oder eine der beiden Seiten kündigt, so dass der nächste Mieter den nächsten Maklerjob finanziert.

Einmal weitergedacht, eröffnen sich daraus natürlich wieder großartige Möglichkeiten für Makler und Vermieter. Denn wenn ich die Kosten letztendlich nicht selbst bezahlen muss, gibt es sicherlich Mittel und Wege, Maklerkosten höher als die vom Gesetzgeber maximal vorgesehenen 2,38 % der Kaltmiete in Rechnung zu stellen und über den Mieter abzurechnen. Bewegt sich die Miete im annehmbaren Bereich des Mietenspiegels, ist dem nur schwer etwas entgegen zu setzen.

Diese Idee erscheint uns ziemlich abwegig. Wer keine Lust hat, sich selbst um seine Angelegenheiten zu kümmern und diesen Job einer anderen Person überträgt, kann seinen Gewinn eben nur auf Basis der verbleibenden Einnahmen erwirtschaften. Warum sollte das für Vermieter anders sein. Wenn dann der Mieter mit dem gemieteten Wohnraum nicht über die Maße hinaus pfleglich umgeht, ist das die eigene Schuld des Vermieters. Uns schwebt da ein anderer Umgang miteinander vor.

 

Foto: (c) “Tax Office M” von Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/, CC BY 2.0.de