Hamburg und München engagieren sich für bezahlbare Mieten

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Erfreuliche Nachrichten gibt es aus Hamburg: Der Senat beschloss die Verlängerung der Umwandlungsverordnung. Damit kann die Stadt dem Abriss von Wohngebäuden, Luxusmodernisierungen mit entsprechenden Mietsteigerungen und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder Büroräume entgegenwirken, um die bisherige Bewohnerstruktur zu erhalten. Eine Umwandlungsverordnung gibt es aktuell in der südlichen Neustadt, St. Georg, St. Pauli, im Schanzen- und im Osterkirchenviertel. Plant ein Eigentümer eine derartige Maßnahme, muss er diese beantragen und deren Auswirkung auf die Zusammensetzung der Bewohnerstruktur überprüfen lassen. Hamburg nutzt diese bundesweit eingesetzte Regelung bereits seit 1998 befristet auf jeweils fünf Jahre und hat sie nun bereits zum vierten Mal verlängert. Diese Entwicklung lässt hoffen!

Auch München versucht angesichts steigender Grundstückspreise und mangelndem Angebot, die Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt durch geeignete Maßnahmen zu verbessern. Das beschlossene Modell des konzeptionellen Wohnungsbaus sieht vor, dass 30 % der Grundstücksfläche zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt werden. Gleichzeitig verzichtet die Stadt auf einen Preiswettbewerb und vergibt die Flächen zum aktuellen und damit günstigeren Verkehrswert, der unter Berücksichtigung der langfristigen Bindungen ermittelt wird. Den Zuschlag erhält derjenige Bewerber, der im Ausschreibungsverfahren das überzeugendste Konzept anbietet. Der Käufer ist dann verpflichtet, Mietwohnungen nach bestimmten Standards zu bauen, die innerhalb der nächsten 60 Jahre nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt und auch nicht aus Eigenbedarf gekündigt werden dürfen. Die Erst- und Wiedervermietungsmiete ist an den Mietspiegel gekoppelt. Dieses Modell wird trotz der beschränkten Miethöhe durch den geringen Grundstückspreis attraktiv.

 

 

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Deutschland, wo wohnst Du?

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Eine aktuelle Immobilienmarktlandkarte entwirft das neue Heft Immobilien der Stiftung Warentest für Deutschland. Hamburg hat danach mit 1,5 % den geringsten Leerstand aller Großstädte, der Deutsche Mieterbund spricht im Mai sogar von nur 0,7 %. Gründe dafür sind der Zuzug und die Tatsache, dass in Hamburg mehr Menschen geboren werden als zugleich sterben.

Eine dreiprozentige Fluktuationsreserve wird von vielen Experten als Merkmal eines funktionstüchtigen Marktes angesehen. Diese Reserve ist ganz einfach notwendig, damit Menschen um- oder zuziehen sowie Häuser saniert und modernisiert werden können. Deshalb verwundert es nicht, dass das Magazin DEAL von einer Steigerung der Erstbezugsmieten am – wenig ruhmvollen – Spitzenplatz Hamburg von 40 % innerhalb der letzten fünf Jahre berichtet, Stiftung Warentest spricht von immerhin 26 %. Die Welt betitelt deswegen die Test-Ergebnisse zu Recht mit „Stiftung Warentest – Wohnungssuche nirgends so schwer wie in Hamburg“.

Situation ermuntert Betrüger

Die Situation in Hamburg ist damit wie in den anderen begehrten Metropolen Deutschlands für Suchende schwierig. Kein Wunder, dass immer öfter Betrüger die Wohnungsnot ausnutzen, wie wir bereits berichteten (“Abzocke auf Immobilienportalen“). Attraktive Fake-Angebote sollen den Jagdinstinkt von Suchenden wecken. Oder Suchende werden direkt angesprochen und versucht, ihre Zwangslage auszunutzen. Das Ziel der Betrüger ist es, die Suchenden zu einer finanziellen Vorableistung zu bewegen, nach der das Geld weg, der persönliche Wohnraumbedarf aber leider weiterhin vorhanden ist. Wir empfehlen Dir dringend, Dich niemals auf Vorauszahlungen einzulassen. So etwas ist immer unseriös.

Wird Angie den Mietern helfen?

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Interessant ist deswegen natürlich die Frage, wer das Land in den nächsten vier Jahren regieren wird. Durch das Scheitern der FDP (vielleicht an sich selbst, vor allem aber mengenmäßig an eigenen Wählern) sollte sich die Mietersituation zumindest nicht weiter verschlechtern. Ob sie sich vielleicht sogar verbessert, hängt nun von der neuen Regierungsformation ab. Wer für welche Position steht, wo Gemeinsamkeiten und wo Unterschiede sind, kannst Du hier lesen.

 

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Deutschland 2050 – ein Land unendlicher Weiten und pulsierender Inseln?

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Metropolen werden in Deutschland weiter wachsen, breite Landstriche dagegen vereinsamen – so die Erkenntnis einer neuen Studie des IWD. Dieses Ergebnis überrascht nicht. Denn bereits jetzt schrumpft die Bevölkerung und erleben die Metropolen großen Zuspruch, so dass die Menschen dafür ja irgendwo herkommen müssen. Je weniger Personen dann in einer ländlichen Region oder Kleinstadt leben, desto schwieriger wird es, eine attraktive Infrastruktur aufrecht zu erhalten, von neuen Impulsen ganz zu schweigen. Dass diese Menschen dann eher motiviert sind, in Ballungsgebiete zu ziehen, verwundert nicht und setzt eine Spirale nach unten in Gang.

Städte wachsen nach außen

Die größten Zuwächse sehen die Forscher für München (+13,5 %), Hamburg (+7,1 %), Frankfurt (+6,8 %) und Berlin (+6,4 %). Interessant ist, dass die stärkste Zunahme nicht in München selbst, sondern in dessen Umland erwartet wird – Erding mit 15,8 %, Ebersberg mit 14,5 %, Dachau mit 13,8 % und Freising mit 13,6 %. Diese Entwicklung sollte Hamburg zu denken geben. Denn anders als die bayrische Landeshauptstadt ist Hamburg ein Stadtstaat mit begrenzter Fläche, dessen Umland zu zwei bzw. drei anderen Bundesländern gehört.

Innerhalb Hamburgs Grenzen und damit eben nicht in Schleswig-Holstein, Niedersachen oder Mecklenburg-Vorpommern zu wohnen, ist attraktiv – egal, ob diese Sichtweise aus Vermarktungs- und Identitätsgründen künstlich auf die Spitze getrieben wurde oder nicht, denn, unter uns gesprochen, gibt es Hamburg in dieser Form ja noch nicht so lange. Auch hier zeichnet sich jedenfalls eine ähnliche Entwicklung ab. So werden den Kreisen Pinneberg (+3,6 %), Stormarn (+4,9 %), Lauenburg (+ 2,6 %) und Segeberg (+2,8 %) in Schleswig-Holstein sowie den Landkreisen Stade (+3,4 %), Harburg (+ 4,6 %) und Lüneburg (+ 6,3 %) auf der anderen Seite Hamburgs in Niedersachsen Zuwächse prognostiziert. Doch diese Gebiete befinden sich eben in anderen Bundesländern, so dass die dort eingenommenen Steuergelder angesichts deren unendlichen Weiten eben nicht unbedingt direkt in die Region zurückfließen, was die Entwicklung der Metropole bremsen kann.

Ländergrenzen stören die urbane Entwicklung

Was ist die Folge? Je mehr Menschen nach Hamburg ziehen wollen, desto begrenzter wird das Wohnraum-Angebot, so dass die Preise steigen. Steigende Preise sorgen aber dafür, dass diejenigen, die für das kreative, kontrastreiche Flair der Stadt verantwortlich sind, keinen bezahlbaren Wohnraum finden und damit die Stadt verlassen. Trabantenstädte wie um Paris und London herum sind denkbar, aber angesichts der unendlichen Weiten im Hamburgs Hinterland noch schwer vor- und lokalisierbar. Es droht die Gefahr, dass die Stadt ausblutet.

Ergreift die Stadt Gegenmaßnahmen, können diese aufgrund des begrenzten Wirkungskreises nur zu Lasten des zur Verfügung stehenden Wohnraums pro Kopf gehen. Schnell wird es dann einigen in der Stadt zu eng werden, die sich nach großzügigeren Gebieten umsehen werden, um dort ihre Freizeit zu genießen. In der Regel werden das diejenigen sein, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, um sich die längeren Wege noch leisten zu können. Als Folge werden sich auch entsprechende Unternehmen vor den Toren der Stadt ansiedeln, um die Kaufkraft nun dort einzusammeln – zum Nachteil der Stadt. Setzt man diesen Gedanken fort, könnte ein Szenario sein, dass wir uns im Gegenzug wieder an Wegzoll – neudeutsch: Mautgebühren – an virtuellen Stadtmauern gewöhnen müssen, damit Hamburg seine Infrastruktur aufrecht erhalten kann (also keine Autobahn-, sondern eine Stadtmaut, Herr Seehofer).

Das klingt jetzt sicherlich noch sehr abwegig, aber unmöglich ist eine derartige Entwicklung nicht. Schließlich muss das Geld ja irgendwo herkommen. Geht man noch einen Schritt weiter, könnte das Ausbluten der Stadt dann wiederum dazu führen, dass die Stadt wieder für Kreative erschwinglich wird, damit erneut an Anreiz gewinnt und sich die Geschichte wiederholt.

Kontrastprogramm „Unser Dorf hat Zukunft“

Diesen Gedanken kann man beliebig weiterspinnen, was durchaus seinen Reiz hat, wir hier aber nicht übertreiben wollen. Dennoch zeigen allein diese wenigen Gedanken, wie problematisch die Situation für Metropolen wie Hamburg ist, die sich über mehr als ein Bundesland erstrecken. Die Neustrukturierung von Deutschland auf Basis seiner Metropolen wäre ein denkbarer Ausweg, dieser Entwicklung gerecht zu werden – wenn sie denn so kommt.

Denn es gibt auch Alternativen: Bereits zum 24. Mal fand in diesem Jahr der Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ auf Bundesebene statt. Aus der Metropolregion Hamburg gewannen die Dörfer Bohlsen im Landkreis Uelzen (-5,2 %), Dechow im Landkreis Nordwestmecklenburg (-5,3 %)und Witzeeze im Landkreis Herzogtum Lauenburg (+2,6 ) mit ihrer Strategie, sich auf sich selbst zu konzentrieren und in diesem Sinne ursprünglich und damit authentisch zu sein. Wir werden mit Sicherheit noch öfters auf diesen Themenkomplex zu sprechen kommen. Ein Hinweis zu den Werten: Alle Angaben sind Mindestwerte, für die von einer konstanten Wohnflächennachfrage pro Person ausgegangen wird. Alle Informationen findet Ihr hier.

 

Foto: (c) “It’s a long way to Rostock” von Colognid, www.flickr.com/photos/colognid/, CC BY 2.0-Lizenz

Immobilienverband sieht keine Wohnungsnot in Deutschland

Elbphilharmonie Hamburg by Jan Wegener

In Hamburg gibt es einen gut funktionierenden Wohnungsmarkt. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des IVD. Hamburg gilt als Metropole mit wachsender Bevölkerung und gehört zu den begehrteren Wohnlagen. Der Hamburger Wohnungsmarkt wird dabei oft als typisches Beispiel für explodierende Mieten und angespannte Märkte beschrieben. Die Studie soll deshalb dazu beitragen, diese Diskussion zu versachlichen. Denn die in den letzten Jahren gewollt oder unwissend gemachten Falschaussagen und Übertreibungen stellen nach Meinung des IVD Nord für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer, Planer und Investoren ein Ärgernis dar.

Ergebnisse sind zu pauschal

Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut der Studie bei 7,90 Euro pro qm, die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 9,90 Euro pro qm. Dabei unterscheiden sich die einzelnen Bezirke innerhalb ihrer Gebiete enorm, was diese Studie aber leider nicht transparent macht. Anstatt die 104 Stadtteile unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen, werden die Zahlen auf Basis der sieben Bezirke aggregiert. Zudem gibt es gemäß dem nichtamtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis nur eine Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen, die aufgrund der sehr heterogenen Wohnungsmarktstruktur zwar kritisch zu sehen sei, die sich aber dennoch laut den Autoren der Studie als Analysestütze und Indikator eignen würde.

Hamburg sei und bleibe ein stabiler, attraktiver, interessanter und auch zukünftig wachsender Standort mit vielen facettenreichen Immobilienmärkten. Der IVD Nord bestreitet nicht, dass in den angesagten Stadtteilen aufgrund der enormen Nachfrage Engpässe entstehen und hier und da auch ein ärgerliches Ausufern unschöner Marktentwicklungen stattfinden würde. Daher sei es Aufgabe aller Beteiligten, mehr und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Neben dem Wohnungsneubau sei deshalb auch die gezielte Weiterentwicklung bestehender Stadtteile eine wichtige Aufgabe für alle.

Die Diskussion um die Neuregelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip lenke von der eigenen wohnungspolitischen Verantwortung ab. Stattdessen solle die Politik für verbesserte Rahmenbedingungen beim Wohnungsbau sorgen und beispielsweise vermehrt landeseigene Grundstücke für den Mietwohnungsneubau vergeben. Durch die mögliche Neuregelung der Maklerprovision würde am Ende keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut. Das Problem der schwarzen Schafe unter den Maklern solle durch die gesetzliche Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises für den Maklerberuf gelöst werden.

Wer steckt dahinter?

Soweit die Studie und die die Veröffentlichung begleitende Kommunikation durch den IVD Nord. Interessant ist natürlich zunächst die Frage, wer diese Studie ausgearbeitet hat. Durchgeführt wurde sie durch das Berliner Center for Real Estates Studies (CRS). Das CRS wurde auf Initiative der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) und der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) gegründet. Hinter dem DIA steht – wen wundert’s – als Träger auch der IVD sowie die VWA als wirtschaftsnahes Weiterbildungsinstitut. Die Steinbeis Hochschule Berlin wiederum ist eine internationale Managementhochschule mit engen Kontakten in die Wirtschaft. Eine Studie beispielsweise durch das HWWI wäre weitaus glaubwürdiger gewesen und hätte eher zur Versachlichung beitragen können.

Kritisch muss gefragt werden, welche Interessen der IVD haben könnte. Bezahlbare Mieten sind anscheinend nur noch durch öffentlichen Wohnungsbau realisierbar. Diese Bautätigkeiten würden aber dann dazu führen, dass das eh schon begrenzte Bauland in Hamburg weiter begrenzt und so neue lukrative Bauprojekte unwahrscheinlicher werden würden. Zudem haben so Vermieter, die deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielen wollen, bei preisgünstigen Mietangeboten in der Nahbarschaft einen erhöhten Erklärungsbedarf, von renditeinteressierten Investoren ganz zu schweigen. Insofern verwundert es nicht, dass gefordert wird, dass sich der Staat eher um die Stadtteilentwicklung kümmern solle, als selbst zu bauen. Ein Schelm, wer dabei böses denkt.

Kein Mietpreisende in Sicht

Dienstag sind wir dazu passend auf diesen Tweed gestoßen:

Fast 700 warm. Die spinnen doch

Interessanter Weise ist diese Immobilie schon nicht mehr online. Zu unserem Bedauern scheint diese keine Ausnahme zu sein: Für 750 € warm kann man derzeit bei Immonet in Uhlenhorst fündig werden – für eine 38qm-große Wohnung in einem ganz normalen Neubau.