Hinter verschlossenen Türen sieht die Welt anders aus

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Machen wir uns nichts vor: Während den Koalitionsverhandlungen laufen die Lobbyisten zur Hochform auf, um den Druck auf die Verhandlungspartner zu erhöhen und ihre Interpretation zu einzelnen Fragestellungen durchzudrücken. Die Argumentationen, die die Lobbyisten dabei verwenden, sind subjektiv gesehen sicherlich total plausibel, entziehen sich aber schnell einer objektiven Sichtweise.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft, zu denen Vermieter wie Makler gehören, versuchen zurzeit, das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse zu verhindern. In der Stellungnahme eines Verbandes, die online abrufbar ist und uns vorliegt, werden die Vermieter aus dieser Diskussion ausgeblendet und die Schuld an der allgemeinen Unzufriedenheit den wenigen schwarzen Maklerschafen zugeschoben. Als Argumente gegen das Bestellerprinzip werden u. a. die Verantwortung und das Interesse der Mieter angeführt. So kündige in der Regel nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Wohnung. Mit der Kündigung der Wohnung sei der Mieter damit aber der Auslöser und damit verantwortlich dafür, dass eine Maklerleistung in Anspruch genommen werden müsse, um den frei werdenden Wohnraum für den Vermieter neu zu vermieten. Dieser Gedanke ist natürlich sehr interessant. In der Konsequenz müsste das dann aber bedeuten, dass der kündigende Mieter den Makler bezahlt, der seinen Nachmieter für den Vermieter organisiert. Warum dies dann der neue Mieter bezahlen soll, wird nicht erklärt.

Darüber hinaus sei es ja schließlich der Makler, der es durch seine Aushänge überhaupt erst möglich macht, dass Suchende von neuen Objekten erfahren (Internet? Printanzeigen? Nie gehört! Kann man das essen?). Wenn dann eine interessierte Person an den Makler herantritt, dann sei schließlich sie es, die ihm einen Antrag auf Vermittlung eines Mietvertrags für ein konkretes Objekt unterbreite. Und erst durch die Annahme dieses Angebots durch den Makler komme es zum Vermittlungsauftrag. Besteller der Maklerleistung sei also auch in diesem Fall der (potenzielle) Mieter. Als Beleg für diese Argumentation wird ein BGH-Urteil zu einem Fall angeführt, in dem es anscheinend über die Maklercourtage zu einer Immoscout24-Anzeige gestritten wurde. Da der Makler die Provision in der Anzeige vermerkt hat, ist sie dadurch naheliegender Weise hinterher fällig. Aber warum das pauschal und künftig auch weiterhin für von einem Vermieter beauftragte Anzeigen gelten soll, entschließt sich uns nicht. Auf der anderen Seite eröffnet das auch Suchenden völlig neue Möglichkeiten. So könnten sie einem Makler ihre Kontaktdaten und Bedarfe geben. Interessiert sich dann ein Vermieter für sie, bezahlt dann der Vermieter den Makler?

Marktkräfte sollen Mietpreisbremse unnötig machen

Auch die Argumentationen gegen die Mietpreisbremse sind nicht unbedingt plausibel. Verwiesen wird auf die Marktkräfte, die dafür sorgen, dass sich ein Gleichgewicht am Markt einstellen würde. Außerdem steige die Miete ja nur in wenigen Gebieten. Herangezogen wird außerdem das Bild von Menschen, die in den 1990er Jahren ein Haus gebaut haben und zehn Jahre später mit dem Verkauf gerade einmal die Resthypothek hätten ablösen können. Insofern entstand laut der Argumentation ein Nachholbedarf in der Preisentwicklung, der in den letzten Jahren vollzogen wurde und sich nun moderat weiterentwickeln würde. Warum und wie das angesichts der Schieflage und der sich immer weiter aufklappenden Schere auch am Wohnraummarkt passieren soll, steht dort allerdings nicht.

Interessant ist auch der Gedanke, dass wenn es eine Mietpreisbremse und damit eine Deckelung für die Vermieter geben sollte, dass dann ja im Gegenzug theoretisch den Vermietern die Miete auch aufgestockt werden müsste, damit Gegenden nicht verwahrlosen. Diese und weitere Argumentationen leisten mit Sicherheit keinen Beitrag dazu, dass die Qualität am Wohnraummarkt für alle Beteiligten steigt.

Liebe Vermieter und Immobilienmakler, wir sind uns sicher, dass es dort draußen viele seriöse Vermieter und Makler gibt. Aber solange Ihr Euch dermaßen in eine Vetternwirtschaft stellt oder und nehmen lasst und den Mieter als Verursacher darstellt, wird sich Euer Image kaum ändern. Wir haben da andere Vorstellungen.

 

Foto: (c) “Looking Outside inside” von Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/, CC BY 2.0.de

Den Mieter zur Kasse bitten

Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/

Ein Fachartikel, der auf der Seite des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft Mehrwert- & Servicegesellschaft mbH veröffentlich wurde (für den Inhalt ist der Bundesverband nicht verantwortlich, auch wenn dessen Geschäftsführer der Autor ist), beschreibt, wie Vermieter die Maklerkosten auch bei einem Bestellerprinzip dem Mieter aufdrücken können. Der Plan ist ganz einfach: Man erhöhe einfach für einen gewissen Zeitraum die Miete, bis die Maklercourtage abbezahlt ist, und verhindere, dass der Mieter in dieser Zeit kündigen darf. Der BGH hat durch seine Urteilssprechung eine maximale Bindung von vier Jahren für Mietverträge als zulässig erklärt.

Ein denkbares Verkaufsargument für diese Vertragsform wird gleich mitgeliefert: Der Mieter muss unter diesen Umständen nicht befürchten, in dieser Zeit wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden (ob das Bestand hat, können wir allerdings nicht beurteilen). Entscheiden sich Vermieter allerdings für diesen Weg, dann wird das Haus oder die Wohnung teurer als vergleichbare Objekte und angesichts erwarteter flexibler Arbeitnehmer unattraktiver, je länger die Bindung besteht. Die Kündigungsfrist zu verkürzen, macht die Wohnung nicht unbedingt attraktiver, denn dann müsste die Miete höher ausfallen. Es scheint also so zu sein, als wenn dieses Modell eigentlich zum Scheitern verurteilt sei.

Wohnungsmangel macht derartige Modelle möglich

Eigentlich! Denn nach wie vor gibt es in den attraktiven Lagen ein zu geringes Angebot, so dass die Bereitschaft zu Kompromisslösungen bei den Suchenden steigt. Wird dann eine überteuerte Wohnung mit dieser Bindung vermietet, dürfte sich daraus eine Preisspirale nach oben entwickeln. Denn es stellt sich die Frage, was bei diesem Modell nach den maximal vier Jahren passiert?! Wird die Miete dann gekürzt? Wohl kaum. Der Mieter wird auch weiterhin den Makleraufschlag mitbezahlen müssen. Oder eine der beiden Seiten kündigt, so dass der nächste Mieter den nächsten Maklerjob finanziert.

Einmal weitergedacht, eröffnen sich daraus natürlich wieder großartige Möglichkeiten für Makler und Vermieter. Denn wenn ich die Kosten letztendlich nicht selbst bezahlen muss, gibt es sicherlich Mittel und Wege, Maklerkosten höher als die vom Gesetzgeber maximal vorgesehenen 2,38 % der Kaltmiete in Rechnung zu stellen und über den Mieter abzurechnen. Bewegt sich die Miete im annehmbaren Bereich des Mietenspiegels, ist dem nur schwer etwas entgegen zu setzen.

Diese Idee erscheint uns ziemlich abwegig. Wer keine Lust hat, sich selbst um seine Angelegenheiten zu kümmern und diesen Job einer anderen Person überträgt, kann seinen Gewinn eben nur auf Basis der verbleibenden Einnahmen erwirtschaften. Warum sollte das für Vermieter anders sein. Wenn dann der Mieter mit dem gemieteten Wohnraum nicht über die Maße hinaus pfleglich umgeht, ist das die eigene Schuld des Vermieters. Uns schwebt da ein anderer Umgang miteinander vor.

 

Foto: (c) “Tax Office M” von Lennart Tange, www.flickr.com/photos/lennartt/, CC BY 2.0.de

Immobilien mit den Möglichkeiten des Internets inserieren

Youtube_links

Wenn Du uns auf Twitter folgst, findest Du dort Wohnraumgesuche und -angebote, die uns erreichen oder die wir finden und retweeten. Bei der Recherche stoßen wir auch auf interessante Nachrichten, hilfreiche Tipps oder anderweitige Links, die wir auf Facebook posten, und auf schlechte Beispiele, die uns einfach die Sprache verschlagen, denn sie sind zum Fremdschämen.

Über so eine Sache sind wir diese Woche auf Youtube gestoßen. Videos erfreuen sich ja dank besserer Internetverbindungen einer immer größeren Beliebtheit. Was liegt also ferner, als die Möglichkeiten, die dieses Medium auch für die Vorstellung einer Immobilie bietet, zu nutzen?! Aber einfach aus Fotos und Visitenkarten eine Diashow zu erstellen, auf Youtube zu stellen und auf Twitter darauf zu verlinken, ist armselig, altbacken, einfältig und geht gar nicht. Da fühlen wir uns doch gleich an den schmierigen Versicherungsmakler erinnert, der am Ende einen billigen Werbekugelschreiber und gern auch noch ein paar andere Gimmicks aus seinem Jackett hervorzaubert und diese mit einem gönnerhaften Lächeln und dem Satz „Sehen Sie mal, so etwas können Sie sicherlich immer gebrauchen!“ überreicht.

Puuh, da hilft nur Wegklicken und nach anderen Angeboten suchen. Denn was dieser Wohnraum noch für tolle Gimmicks – angefangen bei billigen Plastiktürgriffen über bunte Dunstabzugshauben und gemusterte Toilettendeckel bis hin zu Fußmatten mit einer Entenfamilie darauf – bietet, wollen wir gar nicht erst wissen.

Wenn Immobilienmakler gemeinsame Sache machen, entsteht selten etwas Gutes

Nimmt man den Immobilienmarkt etwas genauer unter die Lupe, dann kann man sich einfach nur die Haare raufen. In vielen Metropolen besteht ein klassischer Anbietermarkt: Es gibt in vielen Preissegmenten weniger Wohnungen, als nachgefragt werden – in einigen Bereichen sogar viel zu wenige. Ein Wohnungsanbieter muss folglich einfach nur drei beliebige Menschen auf der Straße ansprechen und die Wohnung dürfte im Nu an eine Person aus deren Bekanntenkreis vergeben sein. Doch da einige von ihnen keine Lust haben, sich diese Mühe zu machen (oder zu unkreativ sind, andere stress- und aufwandsminimale Wege zu gehen), beauftragen sie einen Makler.

Das ist erst einmal nichts Verwerfliches, wenn der Vermieter die Kosten dafür selbst trägt. Denn wenn man Objekte vermietet, dann gehört der Vermietungsprozess natürlich mit zum Geschäft. Wer diesen Aufwand scheut, verzichtet dafür in der Regel auf einen Teil seiner Marge oder schlägt diese Kosten direkt auf den Mietpreis drauf, so dass dieses Objekt dann im direkten Vergleich etwas teurer ist. Das gilt aber anscheinend nicht für Immobilien, bei denen diese Kosten in vielen Fällen dem Mieter losgelöst vom monatlichen Mietpreis als Sonderkosten einfach aufgedrückt werden. Der Mieter hat also in diesem Fall neben der Wohnung und der Kaution auch noch die Maklercourtage zu stemmen. In diesem Fall aber sind die Makler lediglich die Agenten der Wohnungsanbieter, die sich als Verwalter des begrenzten Angebots einschalten. Die Wohnungsknappheit wird damit nicht beeinflusst, lediglich die Ansprechpartner wechseln – und das auch noch kostenpflichtig.

Makler des Maklerangebots verknappen künstlich das Angebot

Allein das reicht schon aus, um sich die Haare zu raufen. Doch es geht noch schlimmer. Nun hatten kreative Geschäftsleute aber eine Idee, wie man dieses knappe Wohnungsangebot weiter verknappen kann, um so zusätzliches Geld zu verdienen – natürlich auf Kosten der potenziellen Mieter – , so dass man nur ungläubig mit dem Kopf schütteln kann. Einer dieser Anbieter ist Loftville. Loftville bietet die Chance, dass man gegen eine monatliche Gebühr einen bestimmten Zeitpunkt vorher von einer neuen Immobilie erfährt, bevor sie also für alle sichtbar auf Immoscout veröffentlicht wird. Neben der Miete, der Kaution und der eventuellen Maklercourtage wird in diesem Fall noch eine Gebühr dafür fällig, dass man ein Vorgriffsrecht auf bestimmte Informationen hat. Abgesehen davon, dass diese Abzocke echt bedenklich ist, so hat sie noch einen Haken: Dieses Angebot macht nur dann Sinn, wenn damit auch eine gewisse Exklusivität geboten wird, denn das Wohnungsangebot bleibt ja weiterhin unverändert knapp. Aber je mehr Suchende diesen Service nutzen, desto weniger wird er mir nützen, weil ich dann auch weiterhin einer unter vielen bin. Und wie viele gemeinsam mit mir diese Anzeige erhalten, das wird natürlich nicht verraten. Die Zahl dieser Personen sichtbar zu begrenzen, wäre eine Möglichkeit, aber dann hätten Anbieter wie Loftville sicherlich bald ein Problem mit ihrem Geschäftsmodell, denn das begrenzte Wohnraumangebot verändern sie selbst ja nicht. Die Idee ist gewieft – und gleichzeitig ein wirklich erschreckender Auswuchs des Kapitalismus.

Test: nicht bestanden

Da Frank aus unserem Team selbst auf der Suche nach neuem Wohnraum ist, haben wir natürlich gleich diesen Wettbewerber getestet. Sicherlich werden hier Erfahrungen vom Einzelfall abhängen. Aber in unserem Fall wurde Frank von Loftville auf eine neu eingestellte Immobilie per E-Mail hingewiesen – von der er bereits zehn Minuten vorher über Immoscout selbst erfahren hat. Mit der Exklusivität hat es in diesem Fall also nicht wirklich geklappt. Das geht besser. Lasst uns das gemeinsam ändern.

Bewertungen führen nicht immer zu mehr Transparenz

Wir hatten letzte Woche eine sehr unterhaltsame Team-Diskussion über Sinn und Unsinn einer neuen Immoscout-Maßnahme, deren Sinn sich uns selbst nach längerem Überlegen und den gutgemeintesten Gedanken nicht erschlossen hat: Immobilienmakler genießen in Deutschland ja nicht den besten Ruf. Um anscheinend die Spreu vom Weizen zu trennen, gibt es entsprechende Bewertungsportale auf dem Markt. Nun ist auch Immoscout auf diesen Zug aufgesprungen, allerdings in einer stark abgespeckten Version. Die Idee an sich erscheint auf den ersten Blick sinnvoll. Denn sie kann dabei helfen, schlechte, d. h. das Angebot verzehrende Makler von guten zu unterscheiden. So etwas ist natürlich sehr wünschenswert. Doch wenn man genau hinsieht, fragt man sich, wem diese Immoscout-Aktion wirklich nützt?!

Sterne ohne Aussagekraft

Wie so oft gilt auch hier: Glaube keiner Statistik, die Du nicht selbst gemacht hast. Denn wer bewertet hat, ist in der Regel nicht zu erkennen – ob Frau, Freund, Verwandter oder ein wirklicher Geschäftskontakt, dem Wohnraum vermittelt werden konnte. Kann man anderswo Text eingeben, so wird es bei Immoscout wohl nur eine Sternchenbewertung geben. Was die Aussagekraft dieser Sternchen vielleicht etwas steigert, ist, dass angeblich bereits 100.000 Bewertungen eingesammelt worden sind. Dennoch ist die Aussage derartiger Sternchen gleich Null. Denn was sagt Dir diese Bewertung? Dass der Makler nett und ordentlich, die Anzeige zutreffend oder die Immobilie passend war?

Interessant und aussagekräftig sind eigentlich nur Kommentare derjenigen, bei denen kein Mietvertrag zustande gekommen ist aus welchem Grund auch immer. Dass aber diese zu Wort kommen, ist eher unwahrscheinlich. Zudem werden negative Bewertungen die Ausnahme bleiben. Denn erste Zahlen zeigen bisher angeblich ein überdurchschnittlich gutes Angebot. Wenn es doch mal schlechte Bewertungen gibt, ist das kein Problem für den Makler: Jeder kann seine Bewertung ausblenden und wird sicherlich eine plausible Erklärung anderen gegenüber dafür finden. Oder er schiebt schlechte Bewertungen auf Bewerber, die eine Wohnung nicht bekommen haben.

Profitieren werden nur die Immobilienmakler – auch die fragwürdigen!

Tritt man einen Schritt zurück, beschleicht einen sehr schnell das Gefühl, dass hier die Lobby der Immobilienmakler wieder ihre Finger im Spiel hat – vielleicht auch einfach nur, und soviel muss zugestanden werden, um sich von den grauen Schafen in der eigenen Branche absetzen zu können. Allerdings lassen die bisher verfügbaren Informationen vermuten, dass auch diese dann durch die Bewertung mit hindurch geschleift werden. Aber seien wir doch mal ehrlich: Immobilienplattformen, die Immobilienmakler hofieren, sind nicht mehr zeitgemäß. Es wird Zeit, dass sich das ändert. Wir arbeiten daran.

Bemerkenswert: Maklercourtage bleibt im Gespräch

Eigentlich muss man ja vor der Immobilienmaklerlobby den Hut ziehen: Seit über vierzig Jahren sieht dasGesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vor, dass Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für ihre Leistung einen bestimmten Betrag fordern dürfen. Diese Regelung hat nach wie vor Bestand. Es scheint fast, als wenn dort deren Lobbyisten ihre Finger ihm Spiel haben …

Damit soll nun Schluss sein. Denn in der Zwischenzeit hat selbst die Politik erkannt, dass diese Gesetzeslage eine dermaßen große Schieflage hat, dass man sie den Menschen nicht mehr verkaufen kann. Im Oktober 2012 hat das Land Nordrhein-Westfalen den Vorstoß gewagt, die längst überfällige Gesetzeslage zu ändern. Denn der Regierung ist aufgefallen, dass tatsächlich überwiegend die Wohnraum-Anbieter die Vermittler beauftragen, die Suchenden aber in diesen Fällen oft die Zeche zahlen sollen. Künftig soll es nun so sein, dass diejenigen die Kosten zu tragen haben, die den Vermittler beauftragen.

Alles bleibt beim Alten – für die Makler!

Diese Überlegung hört sich auf den ersten Blick plausibel an, weil sie gerecht ist. Aber auf den zweiten Blick verliert sie ihren Charme, denn sie wird bereits heute vielfach gelebt: Bereits jetzt ist es in der Regel so, dass in gefragten Wohngegenden der Mieter und in weniger gefragten Lagen der Anbieter den Vermittler bezahlt. Dass ein Makler in einer weniger attraktiven Gegend ein wertvoller Helfer sein kann, um Wohnraum (neu) zu vermieten oder zu verkaufen, liegt auf der Hand. Die Attraktivität von Stadtrandgebieten und ländlichen Regionen ist nicht immer offensichtlich und auch hier sind A-, B- und C-Lagen je nach den eigenen Interessen zu unterscheiden und herauszustellen. Ungerecht wird es allerdings spätestens in den begehrten Lagen. Denn dort besteht mit dieser Regelung die Gefahr, dass diejenigen, die eh schon über genug Geld verfügen, sich teure Makler mit exklusiven Wohnungszugängen leisten können, was das Ausbluten der kreativen Viertel in den Städten weiter beschleunigen wird.

Uns bei naapuri schwebt da etwas anderes vor!