Die Mieten werden weiter steigen

Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07

Es gibt schon einen Grund dafür, warum die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip auf der aktuellen politischen Agenda stehen – zumindest bei vielen Mietern. Aktuelle Zahlen legte gerade das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) vor. So steigt die Miete in Ballungsgebieten seit 2010 um 4 % pro Jahr, für 2014 wird ein Anstieg um 3,5 % prognostiziert. Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesem Zeitraum um 6 % pro Jahr, für 2014 sagt das DIW einen Anstieg von sogar 6,5 % in ihrer neuesten Studie voraus.

Anders als die Argumentation der Lobbyisten, über die wir bereits in unserem letzten Newsletterberichteten, dass die letzten Jahre ein Nachholbedarf bestand und sich die Preise nun moderat entwickeln, schreiben die beiden Autoren dieser Studie, Konstantin Kholodikin vom DIW und Boriss Siliverstovs von der ETH Zürich, dass sich nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Preise der deutsche Immobilienmarkt in einer Boomphase befindet. Wir dürfen also mit dem Schlimmsten rechnen.

Wird das Bestellerprinzip per Gesetz nicht eingeführt, profitieren von dieser Entwicklung vor allem Immobilienmakler. Denn die Courtage, die sie für ihre Leistung verlangen dürfen, hängt eben vom Mietpreis ab. Wenn die Miete aufgrund eines zu geringen Angebots weiter steigt, steigt die Maklercourtage. Und diese Kosten werden oftmals direkt oder indirekt (über diese Möglichkeit haben wir ebenfalls im letzten Newsletter geschrieben) vom Mieter bezahlt. Diese Situation ist nicht hinnehmbar. Denn wenn das Angebot geringer wird, die Nachfrage aber weiter steigt, dann wird der Maklerjob immer einfacher. Warum dann aber gleichzeitig auch noch die Kosten für seine Tätigkeit steigen, gehört kritisch hinterfragt.

Diese Situation kann sich sogar dramatisch zuspitzen

Zusätzliche Brisanz erhält diese zu erwartende Mehrbelastung durch die EU-Richtlinie Solvency II. Nach dieser Vorschrift müssen Versicherungsunternehmen ab 2016 für Investitionen in Immobilien 25 % Eigenkapital hinterlegen. Bisher besteht diese Rücklagepflicht für Versicherungen nicht, es gibt nur eine pauschale Risikovorsorge für das gesamtes Investmentportfolio. Unabhängig davon, dass es möglich sein soll, durch geeignete Maßnahmen den Prozentsatz unter 25 % zu senken, hat das zur Folge, dass ein Investment in Immobilien durch diese Rücklage für Versicherungen einfach unattraktiver wird.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln halten allein deutsche Erstversicherer Immobilien und Grundstücke im Wert von 27 Mrd. Euro in ihrem Portfolio, die meisten davon in Deutschland. Fahren die Versicherungen nun ihre Investitionen in diesem Sektor zurück und verstärken Land und Kommunen ihr Engagement im Wohnungsbau nicht, besteht die Gefahr, dass das dringend benötigte Angebot von zusätzlichen neuen Immobilien in den Ballungsgebieten sogar sinkt. Dass die Mieten dann zusätzlich steigen werden, liegt auf der Hand.

 

Titelfoto: (c) “Skyline Frankfurt und der Main” von Moritz Sirowatka, www.flickr.com/photos/55331818@N07, CC BY 2.0.de

Hinter verschlossenen Türen sieht die Welt anders aus

(c) Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/

Machen wir uns nichts vor: Während den Koalitionsverhandlungen laufen die Lobbyisten zur Hochform auf, um den Druck auf die Verhandlungspartner zu erhöhen und ihre Interpretation zu einzelnen Fragestellungen durchzudrücken. Die Argumentationen, die die Lobbyisten dabei verwenden, sind subjektiv gesehen sicherlich total plausibel, entziehen sich aber schnell einer objektiven Sichtweise.

Die Vertreter der Immobilienwirtschaft, zu denen Vermieter wie Makler gehören, versuchen zurzeit, das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse zu verhindern. In der Stellungnahme eines Verbandes, die online abrufbar ist und uns vorliegt, werden die Vermieter aus dieser Diskussion ausgeblendet und die Schuld an der allgemeinen Unzufriedenheit den wenigen schwarzen Maklerschafen zugeschoben. Als Argumente gegen das Bestellerprinzip werden u. a. die Verantwortung und das Interesse der Mieter angeführt. So kündige in der Regel nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Wohnung. Mit der Kündigung der Wohnung sei der Mieter damit aber der Auslöser und damit verantwortlich dafür, dass eine Maklerleistung in Anspruch genommen werden müsse, um den frei werdenden Wohnraum für den Vermieter neu zu vermieten. Dieser Gedanke ist natürlich sehr interessant. In der Konsequenz müsste das dann aber bedeuten, dass der kündigende Mieter den Makler bezahlt, der seinen Nachmieter für den Vermieter organisiert. Warum dies dann der neue Mieter bezahlen soll, wird nicht erklärt.

Darüber hinaus sei es ja schließlich der Makler, der es durch seine Aushänge überhaupt erst möglich macht, dass Suchende von neuen Objekten erfahren (Internet? Printanzeigen? Nie gehört! Kann man das essen?). Wenn dann eine interessierte Person an den Makler herantritt, dann sei schließlich sie es, die ihm einen Antrag auf Vermittlung eines Mietvertrags für ein konkretes Objekt unterbreite. Und erst durch die Annahme dieses Angebots durch den Makler komme es zum Vermittlungsauftrag. Besteller der Maklerleistung sei also auch in diesem Fall der (potenzielle) Mieter. Als Beleg für diese Argumentation wird ein BGH-Urteil zu einem Fall angeführt, in dem es anscheinend über die Maklercourtage zu einer Immoscout24-Anzeige gestritten wurde. Da der Makler die Provision in der Anzeige vermerkt hat, ist sie dadurch naheliegender Weise hinterher fällig. Aber warum das pauschal und künftig auch weiterhin für von einem Vermieter beauftragte Anzeigen gelten soll, entschließt sich uns nicht. Auf der anderen Seite eröffnet das auch Suchenden völlig neue Möglichkeiten. So könnten sie einem Makler ihre Kontaktdaten und Bedarfe geben. Interessiert sich dann ein Vermieter für sie, bezahlt dann der Vermieter den Makler?

Marktkräfte sollen Mietpreisbremse unnötig machen

Auch die Argumentationen gegen die Mietpreisbremse sind nicht unbedingt plausibel. Verwiesen wird auf die Marktkräfte, die dafür sorgen, dass sich ein Gleichgewicht am Markt einstellen würde. Außerdem steige die Miete ja nur in wenigen Gebieten. Herangezogen wird außerdem das Bild von Menschen, die in den 1990er Jahren ein Haus gebaut haben und zehn Jahre später mit dem Verkauf gerade einmal die Resthypothek hätten ablösen können. Insofern entstand laut der Argumentation ein Nachholbedarf in der Preisentwicklung, der in den letzten Jahren vollzogen wurde und sich nun moderat weiterentwickeln würde. Warum und wie das angesichts der Schieflage und der sich immer weiter aufklappenden Schere auch am Wohnraummarkt passieren soll, steht dort allerdings nicht.

Interessant ist auch der Gedanke, dass wenn es eine Mietpreisbremse und damit eine Deckelung für die Vermieter geben sollte, dass dann ja im Gegenzug theoretisch den Vermietern die Miete auch aufgestockt werden müsste, damit Gegenden nicht verwahrlosen. Diese und weitere Argumentationen leisten mit Sicherheit keinen Beitrag dazu, dass die Qualität am Wohnraummarkt für alle Beteiligten steigt.

Liebe Vermieter und Immobilienmakler, wir sind uns sicher, dass es dort draußen viele seriöse Vermieter und Makler gibt. Aber solange Ihr Euch dermaßen in eine Vetternwirtschaft stellt oder und nehmen lasst und den Mieter als Verursacher darstellt, wird sich Euer Image kaum ändern. Wir haben da andere Vorstellungen.

 

Foto: (c) “Looking Outside inside” von Isengardt, www.flickr.com/photos/isengardt/, CC BY 2.0.de

Immobilienverband sieht keine Wohnungsnot in Deutschland

Elbphilharmonie Hamburg by Jan Wegener

In Hamburg gibt es einen gut funktionierenden Wohnungsmarkt. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des IVD. Hamburg gilt als Metropole mit wachsender Bevölkerung und gehört zu den begehrteren Wohnlagen. Der Hamburger Wohnungsmarkt wird dabei oft als typisches Beispiel für explodierende Mieten und angespannte Märkte beschrieben. Die Studie soll deshalb dazu beitragen, diese Diskussion zu versachlichen. Denn die in den letzten Jahren gewollt oder unwissend gemachten Falschaussagen und Übertreibungen stellen nach Meinung des IVD Nord für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer, Planer und Investoren ein Ärgernis dar.

Ergebnisse sind zu pauschal

Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut der Studie bei 7,90 Euro pro qm, die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 9,90 Euro pro qm. Dabei unterscheiden sich die einzelnen Bezirke innerhalb ihrer Gebiete enorm, was diese Studie aber leider nicht transparent macht. Anstatt die 104 Stadtteile unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen, werden die Zahlen auf Basis der sieben Bezirke aggregiert. Zudem gibt es gemäß dem nichtamtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis nur eine Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen, die aufgrund der sehr heterogenen Wohnungsmarktstruktur zwar kritisch zu sehen sei, die sich aber dennoch laut den Autoren der Studie als Analysestütze und Indikator eignen würde.

Hamburg sei und bleibe ein stabiler, attraktiver, interessanter und auch zukünftig wachsender Standort mit vielen facettenreichen Immobilienmärkten. Der IVD Nord bestreitet nicht, dass in den angesagten Stadtteilen aufgrund der enormen Nachfrage Engpässe entstehen und hier und da auch ein ärgerliches Ausufern unschöner Marktentwicklungen stattfinden würde. Daher sei es Aufgabe aller Beteiligten, mehr und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Neben dem Wohnungsneubau sei deshalb auch die gezielte Weiterentwicklung bestehender Stadtteile eine wichtige Aufgabe für alle.

Die Diskussion um die Neuregelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip lenke von der eigenen wohnungspolitischen Verantwortung ab. Stattdessen solle die Politik für verbesserte Rahmenbedingungen beim Wohnungsbau sorgen und beispielsweise vermehrt landeseigene Grundstücke für den Mietwohnungsneubau vergeben. Durch die mögliche Neuregelung der Maklerprovision würde am Ende keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut. Das Problem der schwarzen Schafe unter den Maklern solle durch die gesetzliche Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises für den Maklerberuf gelöst werden.

Wer steckt dahinter?

Soweit die Studie und die die Veröffentlichung begleitende Kommunikation durch den IVD Nord. Interessant ist natürlich zunächst die Frage, wer diese Studie ausgearbeitet hat. Durchgeführt wurde sie durch das Berliner Center for Real Estates Studies (CRS). Das CRS wurde auf Initiative der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) und der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) gegründet. Hinter dem DIA steht – wen wundert’s – als Träger auch der IVD sowie die VWA als wirtschaftsnahes Weiterbildungsinstitut. Die Steinbeis Hochschule Berlin wiederum ist eine internationale Managementhochschule mit engen Kontakten in die Wirtschaft. Eine Studie beispielsweise durch das HWWI wäre weitaus glaubwürdiger gewesen und hätte eher zur Versachlichung beitragen können.

Kritisch muss gefragt werden, welche Interessen der IVD haben könnte. Bezahlbare Mieten sind anscheinend nur noch durch öffentlichen Wohnungsbau realisierbar. Diese Bautätigkeiten würden aber dann dazu führen, dass das eh schon begrenzte Bauland in Hamburg weiter begrenzt und so neue lukrative Bauprojekte unwahrscheinlicher werden würden. Zudem haben so Vermieter, die deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielen wollen, bei preisgünstigen Mietangeboten in der Nahbarschaft einen erhöhten Erklärungsbedarf, von renditeinteressierten Investoren ganz zu schweigen. Insofern verwundert es nicht, dass gefordert wird, dass sich der Staat eher um die Stadtteilentwicklung kümmern solle, als selbst zu bauen. Ein Schelm, wer dabei böses denkt.

Kein Mietpreisende in Sicht

Dienstag sind wir dazu passend auf diesen Tweed gestoßen:

Fast 700 warm. Die spinnen doch

Interessanter Weise ist diese Immobilie schon nicht mehr online. Zu unserem Bedauern scheint diese keine Ausnahme zu sein: Für 750 € warm kann man derzeit bei Immonet in Uhlenhorst fündig werden – für eine 38qm-große Wohnung in einem ganz normalen Neubau.

Fehlende Marktkenntnis ist ein Mietentreiber

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Spiegel online weist im Artikel Studenten auf Wohnungssuche auf das Problem hin, dass der Semesterstart mit Schuld daran sein kann, dass die Mieten steigen. In den Medien ist überall von teureren bis überteuerten Mieten und Immobilienhaien zu lesen, so dass Studenten nur schwer ein Gefühl dafür entwickeln können, wie hoch eine faire Miete für ein Objekt ist. Das führt dazu, dass sie eher dazu bereit sind, mehr zu zahlen als eigentlich üblich wäre. Zudem sind WGs für Vermieter interessant, denn durch sie wird in der Regel ein höherer Mietpreis für ein Objekt erzielt, als wenn diese an eine einzige Mietpartei vermietet wird. Ein weiterer Aspekt, der hier hineinspielt, ist natürlich auch der in einigen Städten hart umkämpfte Wohnungsmarkt, der zu weiteren Kompromissen bei den Suchenden führt.

Diese Entwicklung zeigt, wie wichtig es ist, dass Städte angemessenen Wohnraum zur Verfügung stellt. Dass Berlin nun in weiteren Gebieten Luxussanierungen verbietet, ist eine hoffnungsvolle Entwicklung in die richtige Richtung.

 

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