Immoscouts Städteranking

(c) "Regensburg Riverside" von b k, www.flickr.com/photos/joiseyshowaa, CC BY-SA 2.0

Auch Immonets großer Bruder Immoscout wartet mit einem neuen Ranking auf Basis einer Studie der Wirtschaftswoche auf, die 73 Städte in Deutschland vergleicht. Sieger ist mit dem höchsten wirtschaftlichen Niveau München. Besonders gut schneiden im Hinblick auf den attraktivsten Arbeitsmarkt und die höchste Lebensqualität die Städte Wolfsburg, Ingolstadt, Erlangen und Regensburg ab.

Diese Entwicklung spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider. In Wolfsburg und Ingolstadt sind die Mieten in den letzten fünf Jahren um deutlich mehr als 30 % gestiegen. Dieses Problem kennt auch München, dessen Mietpreissteigerung sich bereits in die angrenzenden Gebiete auswirkt. Die ostdeutschen Städte dagegen haben ihr Aufholtempo in dieser Studie aus den letzten Jahren angeblich deutlich verlangsamt und befinden sich nur vereinzelt auf den vorderen Plätzen. Schlusslicht bilden die Städte Oberhausen, Herne und Gelsenkirchen.

Die Wirtschaftswoche führt diese Analyse bereits zum zehnten Mal durch, Immoscout beteiligte sich dieses Jahr das erste Mal und steuerte entsprechende Daten zu Mietpreisen und der Nachfragentwicklung bei. Insofern lässt sich annehmen, dass diese Standortbeschreibungen hilfreiche Informationen bieten. Inwieweit aber nun der Anstieg der Wohnungsmieten als positiver Indikator für einen Standort angesehen werden kann und nicht vielmehr zu einer Abwertung führt, erschließt sich uns nicht. Denn steigende Mieten führen schnell zu einer Gentrifizierung, so dass diejenigen Menschen, die den Charme eines Viertels ausmachen, abwandern. Und das wirkt sich dann wiederum schnell auf die Lebensqualität aus.

Die Studie findest Du hier.

 

Foto: (c) ‘Regensburg Riverside’ von b k, www.flickr.com/photos/joiseyshowaa, CC BY-SA 2.0-Lizenz

Immonets Städteranking

(c) "Leipzig" von !Koss, www.flickr.com/photos/immokoss, CC BY-ND 2.0

Um die emotionale Seite der Wohnortsuche zu betrachten, hatte das Immobilienportal Immonet eine Studie beim Meinungsforschungsinstitut GfK in Auftrag gegeben. 15 Städte wurden ausgesucht (Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig , München, Nürnberg, Stuttgart), in denen 1.500 Personen befragt wurden, wie zufrieden sie mit ihrer Stadt sind und was sie benötigen, um glücklich zu sein.

Rund 86 % der Befragten wünschen sich eine grüne Umwelt, lediglich 20 % wollen dagegen in einem hippen Szeneviertel wohnen. Die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes (65,2 %) und die Abdeckung mit Schulen/Kitas (35,8 %) werden als weniger wichtig angesehen. Den größten Einfluss auf die Wohnortzufriedenheit haben laut Immonet das hohe Ansehen und die Sicherheit, die zu zweimal mehr Zufriedenheit führen als andere Themen. Am Ende kommt es auf die richtige Mischung an. Leipzig landet auf dem ersten Platz, gefolgt von Köln und München. Leipziger lieben ihre Grünflächen, das positive Stadtimage, die herausragende Kinder- und Seniorenfreundlichkeit und die gute Infrastruktur. Das Schlusslicht bilden Duisburg und Nürnberg.

So schön Rankings auch sind, weil sie komplexe Themen auf einen Tabellenplatz reduzieren, so ist ihre Aussagekraft immer kritisch zu hinterfragen: Wenn 1.500 Menschen in 15 Städten befragt wurden, dann sind das im Schnitt gerade einmal 100 Personen pro Stadt. Okay, GfK wird natürlich eine repräsentative Auswahl getroffen haben. Und dennoch stellt sich die Frage, ob 100 Menschen ausreichen, um eine Stadt bewerten zu können und so eine Bewertung anzubieten, die dem Leser einen Mehrwert bietet.

Wenn für nur 35,8 % die Abdeckung mit Schulen und Kitas wichtig sind, scheint es, dass Familien bei den befragten Personen entsprechend (unter-)repräsentiert waren. Vielleicht hätte eine größere Stichprobe zu einem anderen Bild geführt. Sind die 100 befragten Personen repräsentativ für die Bevölkerung in Deutschland oder in der jeweiligen Stadt, geben die Ergebnisse mit anderen Worten eher Auskunft darüber, was für Menschen dort auf Basis der 100 befragten Personen derzeit leben, als Ausblicke in die Zukunft der jeweiligen Städte und damit eine Entscheidungshilfe dafür, welche der betrachteten Städte für Dich attraktiv sein könnte. Jungen Familien werden diese Ergebnisse auf jeden Fall kaum weiterhelfen.

Die Studie findest Du hier.

 

Foto: (c) ‘Leipzig’ von !Koss, www.flickr.com/photos/immokoss, CC BY-ND 2.0-Lizenz

Deutschland 2050 – ein Land unendlicher Weiten und pulsierender Inseln?

(c) Colognid / www.flickr.com/people/colognid/

Metropolen werden in Deutschland weiter wachsen, breite Landstriche dagegen vereinsamen – so die Erkenntnis einer neuen Studie des IWD. Dieses Ergebnis überrascht nicht. Denn bereits jetzt schrumpft die Bevölkerung und erleben die Metropolen großen Zuspruch, so dass die Menschen dafür ja irgendwo herkommen müssen. Je weniger Personen dann in einer ländlichen Region oder Kleinstadt leben, desto schwieriger wird es, eine attraktive Infrastruktur aufrecht zu erhalten, von neuen Impulsen ganz zu schweigen. Dass diese Menschen dann eher motiviert sind, in Ballungsgebiete zu ziehen, verwundert nicht und setzt eine Spirale nach unten in Gang.

Städte wachsen nach außen

Die größten Zuwächse sehen die Forscher für München (+13,5 %), Hamburg (+7,1 %), Frankfurt (+6,8 %) und Berlin (+6,4 %). Interessant ist, dass die stärkste Zunahme nicht in München selbst, sondern in dessen Umland erwartet wird – Erding mit 15,8 %, Ebersberg mit 14,5 %, Dachau mit 13,8 % und Freising mit 13,6 %. Diese Entwicklung sollte Hamburg zu denken geben. Denn anders als die bayrische Landeshauptstadt ist Hamburg ein Stadtstaat mit begrenzter Fläche, dessen Umland zu zwei bzw. drei anderen Bundesländern gehört.

Innerhalb Hamburgs Grenzen und damit eben nicht in Schleswig-Holstein, Niedersachen oder Mecklenburg-Vorpommern zu wohnen, ist attraktiv – egal, ob diese Sichtweise aus Vermarktungs- und Identitätsgründen künstlich auf die Spitze getrieben wurde oder nicht, denn, unter uns gesprochen, gibt es Hamburg in dieser Form ja noch nicht so lange. Auch hier zeichnet sich jedenfalls eine ähnliche Entwicklung ab. So werden den Kreisen Pinneberg (+3,6 %), Stormarn (+4,9 %), Lauenburg (+ 2,6 %) und Segeberg (+2,8 %) in Schleswig-Holstein sowie den Landkreisen Stade (+3,4 %), Harburg (+ 4,6 %) und Lüneburg (+ 6,3 %) auf der anderen Seite Hamburgs in Niedersachsen Zuwächse prognostiziert. Doch diese Gebiete befinden sich eben in anderen Bundesländern, so dass die dort eingenommenen Steuergelder angesichts deren unendlichen Weiten eben nicht unbedingt direkt in die Region zurückfließen, was die Entwicklung der Metropole bremsen kann.

Ländergrenzen stören die urbane Entwicklung

Was ist die Folge? Je mehr Menschen nach Hamburg ziehen wollen, desto begrenzter wird das Wohnraum-Angebot, so dass die Preise steigen. Steigende Preise sorgen aber dafür, dass diejenigen, die für das kreative, kontrastreiche Flair der Stadt verantwortlich sind, keinen bezahlbaren Wohnraum finden und damit die Stadt verlassen. Trabantenstädte wie um Paris und London herum sind denkbar, aber angesichts der unendlichen Weiten im Hamburgs Hinterland noch schwer vor- und lokalisierbar. Es droht die Gefahr, dass die Stadt ausblutet.

Ergreift die Stadt Gegenmaßnahmen, können diese aufgrund des begrenzten Wirkungskreises nur zu Lasten des zur Verfügung stehenden Wohnraums pro Kopf gehen. Schnell wird es dann einigen in der Stadt zu eng werden, die sich nach großzügigeren Gebieten umsehen werden, um dort ihre Freizeit zu genießen. In der Regel werden das diejenigen sein, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, um sich die längeren Wege noch leisten zu können. Als Folge werden sich auch entsprechende Unternehmen vor den Toren der Stadt ansiedeln, um die Kaufkraft nun dort einzusammeln – zum Nachteil der Stadt. Setzt man diesen Gedanken fort, könnte ein Szenario sein, dass wir uns im Gegenzug wieder an Wegzoll – neudeutsch: Mautgebühren – an virtuellen Stadtmauern gewöhnen müssen, damit Hamburg seine Infrastruktur aufrecht erhalten kann (also keine Autobahn-, sondern eine Stadtmaut, Herr Seehofer).

Das klingt jetzt sicherlich noch sehr abwegig, aber unmöglich ist eine derartige Entwicklung nicht. Schließlich muss das Geld ja irgendwo herkommen. Geht man noch einen Schritt weiter, könnte das Ausbluten der Stadt dann wiederum dazu führen, dass die Stadt wieder für Kreative erschwinglich wird, damit erneut an Anreiz gewinnt und sich die Geschichte wiederholt.

Kontrastprogramm „Unser Dorf hat Zukunft“

Diesen Gedanken kann man beliebig weiterspinnen, was durchaus seinen Reiz hat, wir hier aber nicht übertreiben wollen. Dennoch zeigen allein diese wenigen Gedanken, wie problematisch die Situation für Metropolen wie Hamburg ist, die sich über mehr als ein Bundesland erstrecken. Die Neustrukturierung von Deutschland auf Basis seiner Metropolen wäre ein denkbarer Ausweg, dieser Entwicklung gerecht zu werden – wenn sie denn so kommt.

Denn es gibt auch Alternativen: Bereits zum 24. Mal fand in diesem Jahr der Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ auf Bundesebene statt. Aus der Metropolregion Hamburg gewannen die Dörfer Bohlsen im Landkreis Uelzen (-5,2 %), Dechow im Landkreis Nordwestmecklenburg (-5,3 %)und Witzeeze im Landkreis Herzogtum Lauenburg (+2,6 ) mit ihrer Strategie, sich auf sich selbst zu konzentrieren und in diesem Sinne ursprünglich und damit authentisch zu sein. Wir werden mit Sicherheit noch öfters auf diesen Themenkomplex zu sprechen kommen. Ein Hinweis zu den Werten: Alle Angaben sind Mindestwerte, für die von einer konstanten Wohnflächennachfrage pro Person ausgegangen wird. Alle Informationen findet Ihr hier.

 

Foto: (c) “It’s a long way to Rostock” von Colognid, www.flickr.com/photos/colognid/, CC BY 2.0-Lizenz

Immobilienverband sieht keine Wohnungsnot in Deutschland

Elbphilharmonie Hamburg by Jan Wegener

In Hamburg gibt es einen gut funktionierenden Wohnungsmarkt. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des IVD. Hamburg gilt als Metropole mit wachsender Bevölkerung und gehört zu den begehrteren Wohnlagen. Der Hamburger Wohnungsmarkt wird dabei oft als typisches Beispiel für explodierende Mieten und angespannte Märkte beschrieben. Die Studie soll deshalb dazu beitragen, diese Diskussion zu versachlichen. Denn die in den letzten Jahren gewollt oder unwissend gemachten Falschaussagen und Übertreibungen stellen nach Meinung des IVD Nord für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer, Planer und Investoren ein Ärgernis dar.

Ergebnisse sind zu pauschal

Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut der Studie bei 7,90 Euro pro qm, die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 9,90 Euro pro qm. Dabei unterscheiden sich die einzelnen Bezirke innerhalb ihrer Gebiete enorm, was diese Studie aber leider nicht transparent macht. Anstatt die 104 Stadtteile unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen, werden die Zahlen auf Basis der sieben Bezirke aggregiert. Zudem gibt es gemäß dem nichtamtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis nur eine Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen, die aufgrund der sehr heterogenen Wohnungsmarktstruktur zwar kritisch zu sehen sei, die sich aber dennoch laut den Autoren der Studie als Analysestütze und Indikator eignen würde.

Hamburg sei und bleibe ein stabiler, attraktiver, interessanter und auch zukünftig wachsender Standort mit vielen facettenreichen Immobilienmärkten. Der IVD Nord bestreitet nicht, dass in den angesagten Stadtteilen aufgrund der enormen Nachfrage Engpässe entstehen und hier und da auch ein ärgerliches Ausufern unschöner Marktentwicklungen stattfinden würde. Daher sei es Aufgabe aller Beteiligten, mehr und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Neben dem Wohnungsneubau sei deshalb auch die gezielte Weiterentwicklung bestehender Stadtteile eine wichtige Aufgabe für alle.

Die Diskussion um die Neuregelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip lenke von der eigenen wohnungspolitischen Verantwortung ab. Stattdessen solle die Politik für verbesserte Rahmenbedingungen beim Wohnungsbau sorgen und beispielsweise vermehrt landeseigene Grundstücke für den Mietwohnungsneubau vergeben. Durch die mögliche Neuregelung der Maklerprovision würde am Ende keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut. Das Problem der schwarzen Schafe unter den Maklern solle durch die gesetzliche Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises für den Maklerberuf gelöst werden.

Wer steckt dahinter?

Soweit die Studie und die die Veröffentlichung begleitende Kommunikation durch den IVD Nord. Interessant ist natürlich zunächst die Frage, wer diese Studie ausgearbeitet hat. Durchgeführt wurde sie durch das Berliner Center for Real Estates Studies (CRS). Das CRS wurde auf Initiative der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) und der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) gegründet. Hinter dem DIA steht – wen wundert’s – als Träger auch der IVD sowie die VWA als wirtschaftsnahes Weiterbildungsinstitut. Die Steinbeis Hochschule Berlin wiederum ist eine internationale Managementhochschule mit engen Kontakten in die Wirtschaft. Eine Studie beispielsweise durch das HWWI wäre weitaus glaubwürdiger gewesen und hätte eher zur Versachlichung beitragen können.

Kritisch muss gefragt werden, welche Interessen der IVD haben könnte. Bezahlbare Mieten sind anscheinend nur noch durch öffentlichen Wohnungsbau realisierbar. Diese Bautätigkeiten würden aber dann dazu führen, dass das eh schon begrenzte Bauland in Hamburg weiter begrenzt und so neue lukrative Bauprojekte unwahrscheinlicher werden würden. Zudem haben so Vermieter, die deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielen wollen, bei preisgünstigen Mietangeboten in der Nahbarschaft einen erhöhten Erklärungsbedarf, von renditeinteressierten Investoren ganz zu schweigen. Insofern verwundert es nicht, dass gefordert wird, dass sich der Staat eher um die Stadtteilentwicklung kümmern solle, als selbst zu bauen. Ein Schelm, wer dabei böses denkt.

Kein Mietpreisende in Sicht

Dienstag sind wir dazu passend auf diesen Tweed gestoßen:

Fast 700 warm. Die spinnen doch

Interessanter Weise ist diese Immobilie schon nicht mehr online. Zu unserem Bedauern scheint diese keine Ausnahme zu sein: Für 750 € warm kann man derzeit bei Immonet in Uhlenhorst fündig werden – für eine 38qm-große Wohnung in einem ganz normalen Neubau.